MAL SAHİPLERİ İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (X)
Tahliye Kararı Alınmasına Rağmen Kiracı Taşınmazı Boşaltmazsa Hangi Yollar Kullanılabilir?
Giriş
Tahliye davalarında mal sahiplerinin en sık düştüğü yanılgılardan biri, mahkemeden tahliye kararı alınmasının sürecin sonu olduğu düşüncesidir.
Oysa uygulamada birçok uyuşmazlıkta asıl sorun tahliye kararının alınması değil, tahliye kararının fiilen uygulanması aşamasında ortaya çıkmaktadır.
Özellikle uzun süren dava süreçlerinden sonra mahkemeden tahliye kararı alan mal sahipleri, kiracının taşınmazı hemen boşaltacağını düşünmektedir. Ancak bazı durumlarda kiracı;
- Karara rağmen taşınmazı teslim etmemekte,
- Süreci uzatmaya çalışmakta,
- Kanun yollarına başvurmakta,
- Taşınmazı fiilen kullanmaya devam etmektedir.
Bu noktada birçok mal sahibi şu sorularla karşılaşmaktadır:
“Mahkeme tahliye kararı verdi ama kiracı çıkmıyor. Ne yapabilirim?”
“Kararı kendim uygulayabilir miyim?”
“Çilingir çağırıp evi boşaltabilir miyim?”
“Elektrik, su veya doğalgazı kestirebilir miyim?”
Bu soruların tamamı uygulamada sıkça sorulmaktadır.
Ancak Türk hukukunda tahliye kararlarının uygulanması belirli kurallara bağlanmıştır. Mal sahibinin haklı olması, kendi başına zor kullanarak taşınmaza müdahale etmesine imkan vermez.
Bu nedenle tahliye kararının nasıl uygulanacağının bilinmesi, tahliye kararını almak kadar önemlidir.
Tahliye Kararı Kesinleşmeden İcra Edilebilir mi?
Bu sorunun cevabı tahliye kararının niteliğine göre değişmektedir.
Kural olarak mahkeme kararları kesinleşmeden de icraya konulabilir.
Ancak bazı durumlarda kanun yollarına başvurulması süreci etkileyebilmektedir.
Bu nedenle her dosyanın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Özellikle istinaf veya temyiz süreçlerinin tahliye kararına etkisi somut olaya göre incelenmelidir.
Tahliye Kararı Sonrasında Ne Yapılmalıdır?
Mahkemeden tahliye kararı alınması tek başına kiracının taşınmazdan çıkarılması sonucunu doğurmaz.
Kararın icraya konulması gerekir.
Bu nedenle mal sahibi veya vekili tarafından ilgili icra müdürlüğünde tahliye işlemlerinin başlatılması gerekir.
İcra müdürlüğü tahliye sürecini yürütmeye yetkili mercidir.
Mal Sahibi Kendi Başına Tahliye İşlemi Yapabilir mi?
Hayır.
Uygulamada en fazla hata yapılan konulardan biri budur.
Mahkemeden tahliye kararı alınmış olsa dahi mal sahibi;
- Kapıyı kırarak,
- Çilingir getirerek,
- Eşyaları dışarı çıkararak,
- Kilit değiştirerek,
kiracıyı kendi başına tahliye edemez.
Bu tür müdahaleler ileride hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.
Tahliye işlemi yalnızca kanuni prosedür içerisinde icra müdürlüğü aracılığıyla yürütülmelidir.
Elektrik, Su ve Doğalgazın Kesilmesi Mümkün Müdür?
Uygulamada zaman zaman başvurulan yöntemlerden biri de budur.
Ancak mal sahibinin kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla;
- Elektriği kestirmesi,
- Suyu kestirmesi,
- Doğalgazı engellemesi,
hukuki riskler doğurabilir.
Kiracıyı taşınmazı terk etmeye zorlayacak fiili müdahaleler çoğu zaman uyuşmazlığı büyütmekten başka sonuç vermemektedir.
Bu nedenle tahliye süreci yasal yollarla yürütülmelidir.
İcra Yoluyla Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Tahliye kararının icrası için icra müdürlüğüne başvurulur.
İcra müdürlüğü gerekli işlemleri başlattıktan sonra kiracıya tahliyeye ilişkin bildirimler yapılır.
Kanunda öngörülen prosedür tamamlandıktan sonra tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.
Bu süreçte gerektiğinde kolluk kuvvetlerinden de destek alınabilmektedir.
Amaç kamu gücü kullanılarak tahliye kararının uygulanmasını sağlamaktır.
Kiracı Evi Boşaltmaz ve Direnirse Ne Olur?
Kiracının taşınmazı kendi rızasıyla teslim etmemesi halinde icra müdürlüğü tahliye işlemini zorla gerçekleştirebilir.
Bu noktada mal sahibinin ayrıca bir dava açmasına çoğu zaman gerek bulunmaz.
Tahliye kararının icrası kamu gücü ile sağlanır.
Dolayısıyla kiracının;
“Çıkmıyorum.”
demesi tahliye kararını etkisiz hale getirmez.
Ancak icra prosedürünün eksiksiz tamamlanması gerekir.
Kiracının Eşyaları Ne Olur?
Uygulamada en çok merak edilen konulardan biri de budur.
Tahliye sırasında taşınmaz içerisinde eşya bulunması mümkündür.
Bu durumda icra müdürlüğü gerekli işlemleri yapar.
Mal sahibinin eşyaları kendi başına dışarı atması veya tasarrufta bulunması hukuki risk doğurabilir.
Bu nedenle eşyalara ilişkin işlemler de icra prosedürü çerçevesinde yürütülmelidir.
İstinaf veya Temyiz Tahliyeyi Durdurur mu?
Bu sorunun tek bir cevabı yoktur.
Kararın niteliği, başvurulan kanun yolu ve somut dosyanın özellikleri önem taşımaktadır.
Bazı durumlarda kanun yolları tahliye sürecini etkileyebilir.
Bazı durumlarda ise kararın icrası devam edebilir.
Bu nedenle her dosya ayrı değerlendirilmelidir.
Tahliye Kararı Sonrasında Kira Borcu Devam Eder mi?
Kiracı taşınmazı fiilen teslim etmediği sürece bazı durumlarda kullanım nedeniyle farklı talepler gündeme gelebilmektedir.
Özellikle taşınmazın haksız işgal edilmesi halinde çeşitli alacak talepleri ortaya çıkabilir.
Bu nedenle tahliye sürecinin uzaması yalnızca taşınmazın teslimini değil, mali sonuçları da etkileyebilmektedir.
Ecrimisil Talep Edilebilir mi?
Tahliye kararı sonrasında kiracının hukuki durumuna göre bazı olaylarda haksız kullanım tazminatı niteliğinde talepler gündeme gelebilmektedir.
Ancak bunun koşulları her dosyada ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu nedenle tahliye sonrasındaki kullanımın hukuki niteliği önem taşımaktadır.
Tahliye Kararı Sonrasında Taşınmazda Hasar Tespit Edilirse Ne Yapılabilir?
Kiracının tahliye sırasında taşınmazı zarar görmüş şekilde bırakması mümkündür.
Bu durumda mal sahibi:
- Delil tespiti,
- Bilirkişi incelemesi,
- Tazminat davası,
gibi hukuki yollara başvurabilir.
Özellikle teslim anındaki durumun kayıt altına alınması ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar bakımından önem taşımaktadır.
Yargıtay Uygulamasında En Sık Görülen Hatalar
Uygulamada mal sahipleri tarafından yapılan başlıca hatalar şunlardır:
- Tahliye kararını kendi başına uygulamaya çalışmak,
- Kilit değiştirmek,
- Kiracının eşyalarına müdahale etmek,
- İcra sürecini beklememek,
- Teslim tutanağı düzenlememek.
Bu hatalar çoğu zaman yeni uyuşmazlıklara yol açmaktadır.
Tahliye Kararı Almak ile Tahliye Ettirmek Aynı Şey Midir?
Hayır.
Bu ayrım uygulamada son derece önemlidir.
Tahliye kararı almak yargısal sürecin sonucudur.
Tahliye ettirmek ise icra sürecinin konusudur.
Birçok dosyada ilk aşama tamamlanmış olsa da ikinci aşamanın ayrıca yürütülmesi gerekmektedir.
Bu nedenle mal sahipleri açısından tahliye süreci mahkeme kararıyla değil, taşınmazın fiilen teslim alınmasıyla sona ermektedir.
Sonuç
Tahliye kararı alınması mal sahibi açısından önemli bir aşama olmakla birlikte, sürecin sonu değildir.
Kiracının taşınmazı boşaltmaması halinde tahliye kararının icra yoluyla uygulanması gerekir.
Bu süreçte mal sahibinin kendi başına hareket etmesi, fiili müdahalelerde bulunması veya kiracıyı zorlaması hukuki riskler doğurabilir.
Bu nedenle tahliye kararının uygulanmasında kanunun öngördüğü prosedürlerin takip edilmesi büyük önem taşımaktadır.
Uygulamada en sık yapılan hata, tahliye kararının alınmasını sürecin sonu zannetmektir. Oysa hukuken önemli olan yalnızca kararın alınması değil, taşınmazın fiilen ve hukuka uygun şekilde teslim alınabilmesidir.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu
- İcra ve İflas Kanunu
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu tahliye hükümleri
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları