KİRACILAR İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (V)
Kiralanan Taşınmazın Ayıplı Çıkması Halinde Kiracının Hakları
Giriş
Kira sözleşmeleri yapılırken kiracılar çoğu zaman taşınmazın genel görünümüne odaklanmakta, ancak kullanım sırasında ortaya çıkabilecek teknik ve yapısal sorunları öngörememektedir. Özellikle taşınmaz teslim alındıktan sonra ortaya çıkan rutubet, su sızıntısı, tesisat arızaları, ısınma problemleri, elektrik sorunları veya yapısal eksiklikler kiracı açısından ciddi mağduriyetlere yol açabilmektedir.
Uygulamada kiracılar sıklıkla şu soruların cevabını aramaktadır:
- Eve taşındıktan sonra rutubet çıktı, ne yapabilirim?
- Çatı akıyor, ev sahibi tamir etmiyorsa ne olur?
- Kombi çalışmıyor, masrafı kim ödeyecek?
- Taşınmazdaki eksiklikler nedeniyle kira indirimi isteyebilir miyim?
- Ev sahibinin tamir yapmaması halinde sözleşmeyi feshedebilir miyim?
- Uğradığım zararları talep edebilir miyim?
Bu tür uyuşmazlıklar Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir.
Kanun koyucu kiracıyı yalnızca taşınmazı kullanma hakkı bakımından değil, taşınmazın amacına uygun şekilde kullanılabilir halde teslim edilmesi bakımından da koruma altına almıştır.
Bu nedenle kiraya verilen taşınmazın ciddi eksiklikler taşıması halinde kiracının çeşitli hukuki hakları bulunmaktadır.
Ayıp Kavramı Nedir?
Türk Borçlar Kanunu bakımından ayıp, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanımına engel olan veya kullanımını önemli ölçüde azaltan eksikliklerdir.
Başka bir ifadeyle taşınmazın normal şartlarda sahip olması gereken özellikleri taşımaması ayıp olarak değerlendirilebilir.
Ayıp kavramı yalnızca fiziksel bozukluklarla sınırlı değildir.
Bazı durumlarda hukuki veya teknik eksiklikler de ayıp oluşturabilir.
Ayıp Türleri Nelerdir?
Uygulamada ayıplar genel olarak üç gruba ayrılmaktadır:
Maddi Ayıplar
Örneğin:
- Çatı akması,
- Su tesisatı arızaları,
- Elektrik sorunları,
- Rutubet,
- Küf oluşumu,
- Isınma problemleri,
maddi ayıp örnekleridir.
Hukuki Ayıplar
Taşınmazın kullanımını engelleyen hukuki sorunlar da ayıp oluşturabilir.
Örneğin:
- Kullanım yasağı,
- Ruhsat eksikliği,
- Hukuki kısıtlamalar,
belirli durumlarda hukuki ayıp olarak değerlendirilebilir.
Ekonomik Ayıplar
Bazı durumlarda taşınmazın vaat edilen özellikleri taşımaması ekonomik ayıp tartışmalarını gündeme getirebilir.
Her olay kendi özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Ev Sahibinin Teslim Borcu
Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi kiraya verenin temel yükümlülüğünü düzenlemektedir.
Maddeye göre kiraya veren;
Kiralananı kararlaştırılan tarihte kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Bu hüküm kira hukukunun temel prensiplerinden biridir.
Kiracı yalnızca dört duvar kiralamaz.
Aynı zamanda kullanıma uygun bir taşınmaz kiralar.
Rutubet ve Küf Sorunları Ayıp Sayılır mı?
Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri budur.
Özellikle:
- Duvarlarda küf oluşması,
- Sürekli nemlenme,
- Sağlığı etkileyen rutubet,
ciddi kullanım sorunları yaratabilmektedir.
Bu tür durumlar çoğu zaman ayıp kapsamında değerlendirilmektedir.
Ancak her olayın teknik incelemeyle değerlendirilmesi gerekir.
Su Kaçakları ve Çatı Akmaları
Çatının akması veya tesisatlardan kaynaklanan sürekli su sızıntıları taşınmazın kullanımını önemli ölçüde etkileyebilir.
Bu tür durumlarda kiraya verenin gerekli onarımları yapması beklenmektedir.
Özellikle kullanımın ciddi şekilde etkilenmesi halinde kiracının çeşitli hakları gündeme gelebilir.
Kombi ve Isınma Sorunlarından Kim Sorumludur?
Uygulamada sıkça tartışılan konulardan biridir.
Genel kural olarak taşınmazın temel sistemlerine ilişkin önemli arızalar kiraya verenin sorumluluğunda bulunmaktadır.
Buna karşılık olağan kullanım sonucu ortaya çıkan küçük bakım giderleri kiracıya ait olabilir.
Ancak her somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiracı Ev Sahibinden Onarım Talep Edebilir Mi?
Evet.
Türk Borçlar Kanunu’nun 304. maddesi kiraya verenin ayıpları gidermekle yükümlü olduğunu düzenlemektedir.
Kiracı ayıbın giderilmesini talep edebilir.
Bu talebin mümkün olduğunca yazılı şekilde yapılması ileride ispat açısından önem taşımaktadır.
Ev Sahibi Onarım Yapmazsa Ne Olur?
Kiraya veren gerekli müdahaleyi yapmazsa kiracının çeşitli hakları doğabilir.
Örneğin:
- Ayıbın giderilmesini isteme,
- Kira indirimi talep etme,
- Tazminat isteme,
- Belirli şartlarda sözleşmeyi feshetme,
gibi haklar gündeme gelebilir.
Bu hakların kapsamı ayıbın niteliğine göre değişmektedir.
Kiracı Kira İndirimi Talep Edebilir Mi?
Evet.
Türk Borçlar Kanunu’nun 305. maddesi belirli durumlarda kira bedelinde indirim yapılmasına imkan tanımaktadır.
Özellikle taşınmazın kullanım değeri azalmışsa kira bedelinin de buna uygun şekilde değerlendirilmesi gündeme gelebilir.
Bu nedenle her ayıp yalnızca tamir hakkı değil, bazı durumlarda kira indirimi hakkı da doğurabilmektedir.
Kiracı Onarımı Kendisi Yaptırabilir Mi?
Belirli durumlarda mümkündür.
Ancak bu tür işlemler öncesinde hukuki durumun dikkatle değerlendirilmesi gerekir.
Aksi halde sonradan masrafların tahsili konusunda uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.
Bu nedenle özellikle büyük onarımlarda yazılı kayıt oluşturulması önemlidir.
Ayıplı Taşınmaz Nedeniyle Sözleşme Feshedilebilir Mi?
Bazı durumlarda evet.
Ayıp taşınmazın kullanımını ciddi şekilde engelliyorsa veya çekilmez hale getiriyorsa sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelebilir.
Ancak fesih hakkının kullanılması her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Bu nedenle acele karar verilmemesi önem taşımaktadır.
Kiracı Tazminat Talep Edebilir Mi?
Belirli şartlar altında evet.
Örneğin:
- Eşyaların zarar görmesi,
- Sağlık sorunları yaşanması,
- Kullanım kaybı oluşması,
gibi durumlarda zararların tazmini gündeme gelebilir.
Ancak zarar ile ayıp arasındaki bağlantının ispat edilmesi gerekir.
Ayıbın İspatı Nasıl Yapılır?
Kiracının haklarını kullanabilmesi için ayıbı mümkün olduğunca belgeleyebilmesi önemlidir.
Kullanılabilecek deliller arasında:
- Fotoğraflar,
- Videolar,
- Yazışmalar,
- Noter tespitleri,
- Bilirkişi incelemeleri,
- Uzman raporları,
yer almaktadır.
Özellikle erken aşamada delil oluşturulması büyük önem taşımaktadır.
Yargıtay Uygulamasında Dikkat Edilen Hususlar
Yargıtay kararlarında özellikle şu konular üzerinde durulmaktadır:
- Ayıbın varlığı,
- Kullanıma etkisi,
- Ev sahibinin bilgisi,
- Onarım talepleri,
- Ayıbın ispatı,
- Zararın kapsamı.
Bu nedenle yalnızca ayıp iddiası değil, bu iddianın somut delillerle desteklenmesi önem taşımaktadır.
Kiracıların En Sık Yaptığı Hatalar
Uygulamada sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
- Ayıbı yazılı olarak bildirmemek,
- Delil toplamamak,
- Uzun süre sessiz kalmak,
- Kendi imkanlarıyla büyük tadilatlar yapmak,
- Haklarını araştırmadan taşınmazı terk etmek.
Bu hatalar daha sonra ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Sonuç
Kira sözleşmesinin temel amacı kiracının taşınmazdan amacına uygun şekilde yararlanabilmesidir. Bu nedenle kiraya verilen taşınmazın ciddi eksiklikler içermesi veya kullanımını engelleyen ayıplar taşıması halinde kiracı çeşitli hukuki haklara sahip olmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu kiracıya yalnızca onarım isteme hakkı değil; şartların oluşması halinde kira indirimi, tazminat ve fesih gibi önemli koruma mekanizmaları da sağlamaktadır.
Bu nedenle rutubet, su kaçağı, tesisat sorunları veya diğer yapısal problemlerle karşılaşan kiracıların haklarını bilerek hareket etmesi ve süreci yazılı delillerle desteklemesi büyük önem taşımaktadır.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.301
- Türk Borçlar Kanunu m.302
- Türk Borçlar Kanunu m.304
- Türk Borçlar Kanunu m.305
- Türk Borçlar Kanunu m.306
- Türk Borçlar Kanunu m.331
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları