KİRACILAR İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (VII)
Ev Sahibinin Hukuka Aykırı Davranışlarına Karşı Kiracının Hakları
Giriş
Kira ilişkisinde taraflar arasında zaman zaman anlaşmazlık yaşanması olağandır. Ancak bazı durumlarda uyuşmazlık hukuki sınırları aşmakta ve ev sahibinin kiracıyı taşınmazdan çıkarmak veya baskı altına almak amacıyla hukuka aykırı yöntemlere başvurduğu görülmektedir.
Özellikle son yıllarda kira bedellerindeki artışlar sonrasında uygulamada şu tür olaylarla daha sık karşılaşılmaktadır:
- Ev sahibinin sürekli telefonla rahatsız etmesi,
- Eve habersiz girmesi,
- Anahtar kullanarak taşınmaza girmesi,
- Elektrik, su veya doğalgazı kestirmeye çalışması,
- Kiracıyı tehdit etmesi,
- Sürekli müşteri getirerek yaşamı zorlaştırması,
- Taşınmazı boşaltması için baskı kurması.
Birçok kiracı bu tür davranışlarla karşılaştığında haklarını tam olarak bilmediği için hukuki koruma mekanizmalarını kullanamamaktadır.
Oysa kira sözleşmesi yalnızca kira bedelini ödeme yükümlülüğü doğurmaz. Aynı zamanda kiracıya taşınmazı huzurlu ve güvenli şekilde kullanma hakkı da verir.
Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve Türk Ceza Kanunu birlikte değerlendirildiğinde kiracılar hukuka aykırı müdahalelere karşı önemli korumalara sahiptir.
Bu nedenle ev sahibinin mülkiyet hakkı ile kiracının kullanım hakkı arasındaki sınırların doğru bilinmesi gerekir.
Kiracı Taşınmaz Üzerinde Hangi Hakka Sahiptir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi uyarınca kira sözleşmesi, kiracıya taşınmazı kullanma ve yararlanma hakkı verir.
Bu nedenle kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracı;
- Konutu kullanma,
- Özel hayatını sürdürme,
- Taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet kurma,
hakkına sahiptir.
Mülkiyet hakkı ev sahibine ait olmakla birlikte kullanım hakkı kira süresince kiracıya geçmektedir.
Bu nedenle ev sahibi taşınmazın maliki olsa bile her zaman istediği şekilde hareket edemez.
Ev Sahibi Kiralanan Eve İstediği Zaman Girebilir Mi?
Hayır.
Uygulamada en sık karşılaşılan yanlış inanışlardan biri budur.
Bazı ev sahipleri:
“Ev benim.”
düşüncesiyle hareket ederek taşınmaza istediği zaman girebileceğini düşünmektedir.
Oysa kira sözleşmesi devam ettiği sürece taşınmazın kullanım hakkı kiracıya aittir.
Bu nedenle ev sahibinin kiracının rızası olmadan taşınmaza girmesi hukuki sonuçlar doğurabilir.
Ev Sahibinin Anahtarla Eve Girmesi Hukuka Uygun Mudur?
Kural olarak hayır.
Kiracının açık rızası olmadan taşınmaza girilmesi ciddi hukuki sorunlara yol açabilir.
Özellikle:
- Kiracı evde yokken,
- Önceden haber verilmeden,
- Zorla veya gizlice,
taşınmaza girilmesi farklı hukuki sorumlulukları gündeme getirebilir.
Bu nedenle ev sahibinin elinde anahtar bulunması taşınmaza dilediği gibi girebileceği anlamına gelmez.
Bu Durum Ceza Hukuku Bakımından Sonuç Doğurabilir Mi?
Evet.
Bazı durumlarda Türk Ceza Kanunu hükümleri de gündeme gelebilir.
Özellikle konut dokunulmazlığına ilişkin düzenlemeler uygulama alanı bulabilir.
Her somut olay kendi şartları içerisinde değerlendirilmekle birlikte, kiracının kullanım hakkı ceza hukuku tarafından da korunmaktadır.
Ev Sahibi Elektrik, Su veya Doğalgazı Kestirebilir Mi?
Hayır.
Uygulamada zaman zaman kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla bu tür yöntemlere başvurulduğu görülmektedir.
Örneğin:
- Elektrik aboneliğini iptal ettirme,
- Suyun kapatılması için girişimde bulunma,
- Doğalgaz kullanımını engellemeye çalışma,
gibi davranışlar ortaya çıkabilmektedir.
Ancak ev sahibinin kendi iradesiyle kiracının temel yaşam ihtiyaçlarını kesmesi hukuken korunmamaktadır.
Kira Borcu Bulunması Bu Durumu Değiştirir Mi?
Hayır.
Kiracının kira borcu bulunması ev sahibine hukuka aykırı yöntemler kullanma hakkı vermez.
Kira borcunun tahsili için kanunda düzenlenmiş yollar bulunmaktadır.
Örneğin:
- İcra takibi,
- Tahliye davaları,
- Arabuluculuk süreçleri.
Bu nedenle ev sahibinin kendi yöntemleriyle baskı kurması hukuki koruma görmez.
Ev Sahibi Kiracıyı Sürekli Rahatsız Edebilir Mi?
Hayır.
Bazı uyuşmazlıklarda ev sahipleri;
- Sürekli telefon açmak,
- Mesaj göndermek,
- Kapıya gelmek,
- Komşular üzerinden baskı kurmak,
gibi yöntemlere başvurabilmektedir.
Bu davranışlar belirli koşullarda hukuki sorumluluk doğurabilir.
Özellikle sistematik hale gelen baskılar farklı hukuki değerlendirmelere konu olabilmektedir.
Evi Satmak İçin Sürekli Müşteri Getirilmesi Hukuka Uygun Mudur?
Taşınmazın satılmak istenmesi kiracının kullanım hakkını ortadan kaldırmaz.
Elbette taşınmazın gösterilmesi belirli ölçüde mümkün olabilir.
Ancak bu durum kiracının yaşamını çekilmez hale getirecek şekilde uygulanamaz.
Örneğin:
- Her gün farklı kişilerin getirilmesi,
- Sürekli rahatsız edilmesi,
- Özel hayatın ihlal edilmesi,
dürüstlük kuralıyla bağdaşmayabilir.
Ev Sahibi Kiracının Eşyalarına Müdahale Edebilir Mi?
Hayır.
Kiralanan taşınmaz içerisinde bulunan eşyalar üzerinde kiracının mülkiyet hakkı bulunmaktadır.
Bu nedenle ev sahibinin;
- Eşyaları dışarı çıkarması,
- Kilit değiştirmesi,
- Eşyaları kullanması,
gibi işlemler ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir.
Özellikle tahliye kararı olmaksızın yapılan müdahaleler uygulamada sıkça uyuşmazlık konusu olmaktadır.
Ev Sahibi Kilit Değiştirebilir Mi?
Kural olarak hayır.
Kiracının kullanım hakkı devam ettiği sürece taşınmaza erişimin engellenmesi hukuki sonuçlar doğurabilir.
Bu nedenle kiracının taşınmazı kullanmasını fiilen imkânsız hale getiren işlemler dikkatle değerlendirilmelidir.
Kiracı Hangi Hukuki Yollara Başvurabilir?
Ev sahibinin hukuka aykırı davranışları karşısında kiracı çeşitli hukuki yollara başvurabilir.
Uyuşmazlığın niteliğine göre:
- Noter ihtarnamesi,
- Arabuluculuk,
- Tazminat davaları,
- Müdahalenin önlenmesi talepleri,
- Savcılık başvuruları,
gündeme gelebilir.
Hangi yolun tercih edileceği olayın özelliklerine göre değişmektedir.
Delil Toplamak Neden Önemlidir?
Bu tür uyuşmazlıklarda ispat büyük önem taşımaktadır.
Kiracının;
- Mesaj kayıtları,
- Telefon kayıtları,
- Kamera görüntüleri,
- Tanık anlatımları,
- Yazışmalar,
gibi delilleri muhafaza etmesi ileride haklarını kullanabilmesi açısından önemlidir.
Yargıtay Uygulamasında Dikkat Edilen Hususlar
Yargıtay kararlarında özellikle şu konular üzerinde durulmaktadır:
- Kiracının kullanım hakkı,
- Mülkiyet hakkının sınırları,
- Haksız müdahaleler,
- Özel hayatın korunması,
- Taşınmazın huzurlu kullanımı.
Bu nedenle ev sahibinin malik olması sınırsız yetki sahibi olduğu anlamına gelmemektedir.
Kiracıların En Sık Yaptığı Hatalar
Uygulamada kiracılar tarafından yapılan başlıca hatalar şunlardır:
- Hukuka aykırı müdahaleleri belgelememek,
- Yazılı kayıt oluşturmamak,
- Haklarını araştırmadan taşınmazı terk etmek,
- Tehdit ve baskıları görmezden gelmek,
- Hukuki başvuruları geciktirmek.
Bu durumlar ileride ispat sorunlarına yol açabilmektedir.
Sonuç
Kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracı yalnızca taşınmazı kullanma hakkına değil, aynı zamanda huzurlu ve güvenli kullanım hakkına da sahiptir.
Ev sahibinin mülkiyet hakkı bulunmakla birlikte bu hak kira ilişkisi devam ederken sınırsız değildir. Özellikle eve izinsiz girilmesi, elektrik veya suyun kesilmesi, kilit değiştirilmesi ya da sistematik baskı uygulanması hukuki sonuçlar doğurabilecek davranışlardır.
Bu nedenle kiracılar açısından önemli olan husus, hukuka aykırı müdahaleler karşısında haklarını bilmek, delillerini korumak ve gerekli hukuki yollara zamanında başvurmaktır.
Kira hukukunda amaç yalnızca kira bedelinin ödenmesini sağlamak değil, tarafların hak ve yükümlülükleri arasında adil bir denge kurmaktır.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.299
- Türk Borçlar Kanunu m.301
- Türk Medeni Kanunu m.683
- Türk Ceza Kanunu m.116
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Arabuluculuk Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları