MAL SAHİPLERİ İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (IX)
Kiracının Taşınmazı Başkasına Kullandırması veya Alt Kiraya Vermesi Hangi Sonuçları Doğurur?
Giriş
Kira ilişkilerinde mal sahipleri tarafından en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kiralanan taşınmazın fiilen sözleşmede yer almayan üçüncü kişiler tarafından kullanılmaya başlanmasıdır. Özellikle büyük şehirlerde artan kira bedelleri nedeniyle bazı kiracıların taşınmazı tamamen veya kısmen başkalarına kullandırdığı, alt kiraya verdiği veya fiilen devrettiği görülmektedir.
Uygulamada mal sahipleri çoğu zaman durumu sonradan öğrenmekte ve şu sorularla karşı karşıya kalmaktadır:
“Kiracım evi başkasına vermiş. Bu durum tahliye sebebi midir?”
“Sözleşmeyi imzalayan kişi taşınmazda oturmuyor. Başka biri kullanıyor. Ne yapabilirim?”
“Kiracı işyerini başka bir işletmeye bırakmış. Buna engel olabilir miyim?”
Bu soruların cevabı kira sözleşmesinin niteliğine, taşınmazın kullanım şekline ve Türk Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemelere göre değişmektedir.
Türk Borçlar Kanunu kiracının taşınmazı üçüncü kişilere kullandırmasını tamamen yasaklamamıştır. Ancak bu hakkın sınırlarını belirlemiş ve özellikle konut kiralarında mal sahibinin menfaatlerini koruyan hükümler getirmiştir.
Bu nedenle alt kiralama veya taşınmazın başkasına kullandırılması her zaman hukuka aykırı değildir. Ancak belirli şartlarda mal sahibi açısından doğrudan tahliye sebebi oluşturabilmektedir.
Alt Kiralama ve Kullanım Hakkının Devri Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi alt kira ve kullanım hakkının devrini düzenlemektedir.
Kanuna göre kiracı;
- Kiralananı tamamen veya kısmen alt kiraya verebilir,
- Kullanım hakkını üçüncü kişilere bırakabilir,
ancak bunun bazı sınırları vardır.
Burada iki kavramı birbirinden ayırmak gerekir.
Alt Kira
Alt kira ilişkisinde kiracı ile üçüncü kişi arasında yeni bir kira ilişkisi kurulur.
Örneğin:
Kiracı A, kiraladığı işyerinin bir bölümünü B’ye kiralamaktadır.
Bu durumda B alt kiracı konumundadır.
Kullanım Hakkının Devri
Bazı durumlarda kira ilişkisi kurulmaz ancak taşınmaz fiilen üçüncü kişiye bırakılır.
Örneğin:
Kiracı taşınmazı kullanmayı bırakıp bir yakınının kullanımına bırakabilir.
Bu durumda kullanım hakkının devri gündeme gelir.
Her iki durumda da hukuki sonuçlar farklılık gösterebilir.
Konut Kiralarında Alt Kiralama Serbest Midir?
Hayır.
Türk Borçlar Kanunu konut kiralarında kiracının alt kiralama yapmasını kiraya verenin yazılı rızasına bağlamıştır.
TBK m.322 hükmüne göre kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralananı başkasına kullandıramaz.
Bu düzenlemenin temel amacı mal sahibinin taşınmazını kimin kullanacağını bilmesini sağlamaktır.
Özellikle konut kiralarında güven ilişkisi büyük önem taşımaktadır.
Bu nedenle yazılı izin olmadan yapılan alt kiralama işlemleri ciddi hukuki sonuçlar doğurabilmektedir.
İşyeri Kiralarında Durum Farklı Mıdır?
Evet.
Çatılı işyeri kiralarında uygulama bazı yönlerden farklıdır.
Ancak işyeri kiralarında da kira sözleşmesindeki hükümler ve taşınmazın kullanım amacı önem taşımaktadır.
Taraflar sözleşmede alt kiralamayı yasaklayabilir veya belirli şartlara bağlayabilir.
Bu nedenle işyeri kiralarında her olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Yazılı İzin Neden Önemlidir?
Kanun özellikle yazılı izin şartını aramaktadır.
Sözlü onaylar veya varsayımlar ileride ciddi ispat sorunları doğurabilmektedir.
Bu nedenle mal sahibinin rızası bulunacaksa bunun yazılı şekilde verilmesi önemlidir.
Uygulamada en çok karşılaşılan savunmalardan biri:
“Ev sahibi biliyordu.”
iddiasıdır.
Ancak yazılı izin bulunmadığında bu tür iddiaların ispatı zorlaşmaktadır.
Kiracının Taşınmazı Fiilen Başkasına Bırakması Tahliye Sebebi Oluşturur Mu?
Belirli şartlar altında evet.
Özellikle konut kiralarında mal sahibinin yazılı izni olmaksızın taşınmazın üçüncü kişilere bırakılması sözleşmeye aykırılık teşkil edebilir.
Bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi de gündeme gelebilir.
Kiracının sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle kiraya veren gerekli ihtarları yaparak tahliye sürecini başlatabilir.
Ancak her olayın niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Öğrenci Evleri ve Paylaşımlı Kullanımlar
Uygulamada sıkça karşılaşılan konulardan biri de öğrencilerin veya çalışanların aynı konutu birlikte kullanmasıdır.
Burada her somut olay ayrı değerlendirilmelidir.
Örneğin:
- Ev arkadaşlığı,
- Aile bireylerinin birlikte yaşaması,
- Geçici misafirlik,
ile gerçek anlamda alt kiralama aynı şey değildir.
Mahkemeler fiili kullanımın niteliğine bakmaktadır.
Bu nedenle her üçüncü kişinin taşınmazda bulunması otomatik olarak tahliye sebebi oluşturmaz.
Airbnb ve Günlük Kiralama Faaliyetleri
Son yıllarda en fazla uyuşmazlık yaratan alanlardan biri de günlük kiralama faaliyetleridir.
Bazı kiracılar uzun süreli kira sözleşmesi ile kiraladıkları taşınmazları üçüncü kişilere günlük veya kısa süreli olarak kullandırabilmektedir.
Bu durum:
- Kira sözleşmesine,
- Kat mülkiyeti düzenine,
- İlgili mevzuata,
aykırılıklar doğurabilmektedir.
Bu nedenle mal sahipleri açısından önemli hukuki riskler ortaya çıkmaktadır.
Alt Kiracı Mal Sahibine Karşı Hak İddia Edebilir mi?
Alt kiracı ile mal sahibi arasında doğrudan kira ilişkisi bulunmaz.
Alt kiracı temel olarak kiracı ile yaptığı sözleşmeye dayanır.
Bu nedenle asıl kira sözleşmesinin sona ermesi bazı durumlarda alt kira ilişkisini de etkileyebilir.
Ancak her uyuşmazlık kendi koşullarında değerlendirilmelidir.
İspat Nasıl Yapılır?
Alt kiralama veya kullanım hakkının devri iddiasında bulunan taraf bunu ispat etmek zorundadır.
Uygulamada kullanılan deliller şunlardır:
- Tanık anlatımları,
- Apartman yönetimi kayıtları,
- Yazışmalar,
- Fotoğraflar,
- Resmi kurum kayıtları,
- Ticari faaliyet belgeleri.
Özellikle fiili kullanımın kim tarafından gerçekleştirildiği önem taşımaktadır.
Yargıtay Uygulamasında Dikkat Edilen Hususlar
Yargıtay kararlarında genellikle şu hususlar incelenmektedir:
- Mal sahibinin yazılı izni bulunup bulunmadığı,
- Kullanımın sürekli olup olmadığı,
- Fiili kullanıcı ile kiracı arasındaki ilişkinin niteliği,
- Sözleşme hükümleri,
- Kullanımın taşınmazın amacını değiştirip değiştirmediği.
Bu nedenle alt kiralama uyuşmazlıkları çoğu zaman ayrıntılı delil incelemesi gerektirmektedir.
Tahliye Dışında Başka Sonuçlar Doğabilir mi?
Evet.
Bazı durumlarda yalnızca tahliye değil;
- Tazminat talepleri,
- Sözleşmeye aykırılık nedeniyle zarar talepleri,
- Aidat ve ortak gider uyuşmazlıkları,
da gündeme gelebilir.
Özellikle ticari amaçlı alt kiralama faaliyetlerinde zarar boyutu büyüyebilmektedir.
Sonuç
Kiracının taşınmazı başkasına kullandırması veya alt kiraya vermesi her zaman hukuka aykırı değildir. Ancak özellikle konut kiralarında kiraya verenin yazılı izni büyük önem taşımaktadır.
Türk Borçlar Kanunu kiracının bu hakkını belirli sınırlar içerisinde kabul etmiş, ancak mal sahibinin menfaatlerini koruyacak mekanizmalar da öngörmüştür.
Bu nedenle alt kiralama uyuşmazlıklarında asıl mesele yalnızca üçüncü kişinin taşınmazı kullanması değil, bu kullanımın sözleşmeye, kanuna ve kiraya verenin rızasına uygun olup olmadığının belirlenmesidir.
Uygulamada birçok tahliye davası bu ayrımın doğru yapılamaması nedeniyle ortaya çıkmaktadır.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.316
- Türk Borçlar Kanunu m.322
- Kat Mülkiyeti Kanunu
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları