MAL SAHİPLERİ İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (XI)
Kira Bedelinin Güncellenmesi ve Kira Tespit Davaları
Giriş
Konut ve çatılı işyeri kiralarında son yıllarda en fazla uyuşmazlık yaratan konuların başında kira bedelinin güncel ekonomik koşullara uyarlanması gelmektedir. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde, uzun yıllar önce imzalanmış kira sözleşmeleri nedeniyle kira bedelleri piyasa rayiçlerinin oldukça altında kalabilmektedir.
Uygulamada birçok mal sahibi şu düşünceyle hareket etmektedir:
“Bölgedeki kiralar 40.000 TL olmuşken benim kiracım 8.000 TL ödüyor. Bu durumu nasıl düzeltebilirim?”
Benzer şekilde birçok kiracı da kira artışlarının yalnızca TÜFE oranında yapılabileceğini veya mal sahibinin kira bedelini hiçbir şekilde güncelleyemeyeceğini düşünmektedir.
Oysa Türk Borçlar Kanunu kira ilişkisinin ekonomik gerçeklerden tamamen kopmasını engellemek amacıyla çeşitli mekanizmalar öngörmüştür. Kira artış hükümleri, kira tespit davaları ve belirli durumlarda kira uyarlama imkanları sayesinde kira bedelinin güncel koşullara uygun hale getirilmesi mümkün olabilmektedir.
Ancak hangi hukuki yolun kullanılacağı; kira sözleşmesinin süresine, taraflar arasındaki anlaşmaya ve kira ilişkisinin özelliklerine göre değişmektedir.
Bu nedenle mal sahipleri açısından yalnızca kira bedelinin düşük olması değil, bu düşük bedelin hangi hukuki yöntemle güncellenebileceğinin bilinmesi önem taşımaktadır.
Kira Artışı ile Kira Tespiti Aynı Şey Değildir
Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri kira artışı ile kira tespit davasının karıştırılmasıdır.
Kira artışı, mevcut sözleşmede belirlenen oran veya Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümleri doğrultusunda gerçekleştirilen yıllık güncellemedir.
Kira tespit davası ise mahkeme kararıyla kira bedelinin yeniden belirlenmesini amaçlayan özel bir dava türüdür.
Dolayısıyla her kira artışı kira tespiti anlamına gelmediği gibi, her kira tespit davası da sıradan bir kira artışı niteliğinde değildir.
Kira Artış Oranları Hangi Kurallara Tabidir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel düzenlemeyi içermektedir.
Maddeye göre tarafların kira artışına ilişkin anlaşmaları bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.
Dolayısıyla taraflar sözleşmede artış hükmü koymuş olsalar bile bu hüküm kanunun izin verdiği sınırlar içerisinde uygulanabilir.
Örneğin;
- %100 artış,
- Dolar kuruna bağlı artış,
- Sabit yüksek oranlı artış,
gibi hükümler her zaman geçerli olmayabilir.
Bu nedenle kira sözleşmesinde yazan artış maddesinin bulunması tek başına yeterli değildir.
Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmaması Ne Sonuç Doğurur?
Uygulamada özellikle eski kira sözleşmelerinde artış maddesinin bulunmadığı görülmektedir.
Birçok mal sahibi bu durumda kira artışı yapılamayacağını düşünmektedir.
Oysa Türk Borçlar Kanunu bu konuda da düzenleme getirmiştir.
Taraflar arasında artış hükmü bulunmasa dahi belirli şartlarda kira bedelinin artırılması mümkündür.
Özellikle beş yıllık sürelerin dolması sonrasında kira tespit davası önemli hale gelmektedir.
Bu nedenle sözleşmede artış hükmünün bulunmaması mal sahibinin tüm haklarını ortadan kaldıran bir durum değildir.
Beş Yılını Dolduran Kira Sözleşmelerinde Kira Tespit Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesi uygulamada büyük önem taşımaktadır.
Kanuna göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hakim;
- TÜFE oranını,
- Kiralananın durumunu,
- Emsal kira bedellerini,
- Hakkaniyet ilkelerini,
birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilir.
Bu düzenleme özellikle piyasa rayicinin çok altında kalan kira bedellerinde mal sahiplerine önemli bir hukuki imkan sağlamaktadır.
Çünkü beş yılın sonunda artık yalnızca TÜFE oranı esas alınmaz.
Mahkeme bölgedeki gerçek kira değerlerini de dikkate alabilir.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira tespit davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Davada temel amaç mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun şekilde yeniden belirlenmesidir.
Mahkeme genellikle;
- Bilirkişi incelemesi yaptırır,
- Emsal kira sözleşmelerini inceler,
- Taşınmazın özelliklerini değerlendirir,
- Bölgesel kira rayiçlerini araştırır.
Bu nedenle kira tespit davaları yalnızca hukuki değil aynı zamanda teknik inceleme gerektiren davalardır.
Emsal Kira Sözleşmeleri Neden Önemlidir?
Kira tespit davalarının en önemli delillerinden biri emsal kira sözleşmeleridir.
Mahkemeler özellikle;
- Aynı bölgede bulunan,
- Benzer büyüklükteki,
- Benzer kullanım amacına sahip,
taşınmazların kira bedellerini dikkate almaktadır.
Ancak her emsal kira sözleşmesi mahkeme tarafından kabul edilmeyebilir.
Gerçekten karşılaştırılabilir nitelikte olması gerekir.
Bu nedenle emsal seçimi kira tespit davalarının en kritik aşamalarından biridir.
Taraflar Kira Artışında Anlaşamazsa Ne Olur?
Uygulamada taraflar çoğu zaman yeni kira bedeli konusunda uzlaşamamaktadır.
Özellikle kira bedelinin rayicin çok altında kaldığı durumlarda uyuşmazlık büyümektedir.
Bu durumda mal sahibinin kullanabileceği temel hukuki yol kira tespit davasıdır.
Kiracı artışı kabul etmese bile mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli uygulanabilir hale gelebilir.
Bu nedenle tarafların anlaşamaması mal sahibinin hak arama imkanını ortadan kaldırmaz.
Eski Tarihli ve Düşük Bedelli Kira Sözleşmeleri
Son yıllarda en sık karşılaşılan dosyalardan biri budur.
Özellikle;
- 8 yıl,
- 10 yıl,
- 15 yıl,
- 20 yıl,
önce imzalanmış kira sözleşmelerinde kira bedelleri piyasa değerlerinin çok altında kalabilmektedir.
Bu tür dosyalarda mal sahiplerinin başvurabileceği başlıca hukuki yollar şunlardır:
- Kira tespit davası,
- Şartları varsa kira uyarlama davası,
- On yıllık uzama süresine dayalı fesih hakkı,
- Diğer tahliye sebepleri.
Bu nedenle düşük kira bedeli tek başına çaresiz kalınan bir durum değildir.
Ancak hangi hukuki yolun kullanılacağı somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.
Kira Tespit Davasında Mahkeme Neleri Dikkate Alır?
Mahkemeler kira bedelini belirlerken yalnızca enflasyon oranına bakmaz.
Özellikle;
- Taşınmazın konumu,
- Ulaşım imkanları,
- Bulunduğu bölgedeki gelişmeler,
- Taşınmazın kullanım amacı,
- Emsal kira bedelleri,
- Kiralananın fiziki özellikleri,
değerlendirme konusu yapılmaktadır.
Bu nedenle kira tespit davaları yalnızca matematiksel hesaplamadan ibaret değildir.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay kararlarında kira tespit davalarında özellikle üç unsur ön plana çıkmaktadır:
- Emsal kira araştırması,
- Hakkaniyet indirimi,
- Beş yıllık sürenin doğru hesaplanması.
Özellikle emsal araştırması yapılmadan verilen kararların bozma konusu olabildiği görülmektedir.
Bu nedenle kira tespit davalarında teknik inceleme büyük önem taşımaktadır.
Mal Sahiplerinin En Sık Yaptığı Hatalar
Uygulamada en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
- Kira artışı ile kira tespit davasını karıştırmak,
- Beş yıllık sürenin yanlış hesaplanması,
- Emsal delili sunmamak,
- Dava yerine yalnızca ihtarname göndermek,
- Sözleşmede artış hükmü yoksa hiçbir hak bulunmadığını düşünmek.
Bu hatalar hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Sonuç
Kira bedelinin güncel ekonomik koşullara uyarlanması, kira hukukunun en önemli uyuşmazlık alanlarından biridir.
Türk Borçlar Kanunu mal sahiplerine yalnızca yıllık kira artışı değil, belirli şartlarda kira tespit davası yoluyla kira bedelinin yeniden belirlenmesi imkanını da tanımaktadır.
Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde mahkeme;
- TÜFE oranını,
- Emsal kira bedellerini,
- Kiralananın özelliklerini,
- Hakkaniyet ilkelerini,
birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilmektedir.
Bu nedenle eski tarihli ve düşük bedelli kira sözleşmelerinde mal sahiplerinin haklarını doğru değerlendirmesi ve uygun hukuki yolu seçmesi büyük önem taşımaktadır.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.344
- Türk Borçlar Kanunu m.345
- Türk Borçlar Kanunu m.346
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları