MAL SAHİPLERİ İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (VIII)
Kiracının Taşınmazı Amacı Dışında Kullanması Tahliye Sebebi Oluşturur Mu?
Giriş
Kira sözleşmeleri yalnızca kira bedelinin belirlenmesinden ibaret değildir. Taraflar arasındaki ilişkinin temelini oluşturan en önemli unsurlardan biri de kiralananın hangi amaçla kullanılacağıdır.
Uygulamada birçok taşınmaz;
- Konut olarak,
- Ofis olarak,
- Dükkan olarak,
- Depo olarak,
- Atölye olarak,
kiraya verilmektedir.
Ancak kira ilişkisi başladıktan sonra bazı kiracıların taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacının dışında kullandıkları görülmektedir.
Örneğin;
- Konut olarak kiralanan yerin işyeri olarak kullanılması,
- Ofis olarak kiralanan yerin depo haline getirilmesi,
- İşyeri olarak kiralanan yerin farklı ticari faaliyetlere tahsis edilmesi,
- Taşınmazın çevreyi rahatsız edecek şekilde kullanılması,
uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlardır.
Bu tür durumlarda mal sahipleri çoğu zaman şu soruyu sormaktadır:
“Kiracı kirayı ödüyor ama evi sözleşmeye aykırı kullanıyor. Bu durum tahliye sebebi olur mu?”
Türk Borçlar Kanunu’nun cevabı belirli şartlar altında evettir.
Ancak her sözleşmeye aykırılık doğrudan tahliye sonucunu doğurmaz. Kanun kiracıya bazı durumlarda aykırılığı giderme imkanı tanımakta, bazı durumlarda ise doğrudan fesih hakkı vermektedir.
Bu nedenle taşınmazın amacı dışında kullanılması nedeniyle tahliye süreçlerinin dikkatli değerlendirilmesi gerekir.
Kiracının Kullanım Borcu Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğünü düzenlemektedir.
Maddeye göre kiracı;
Kiralananı sözleşmeye uygun şekilde ve özenle kullanmakla yükümlüdür.
Bu hüküm kira ilişkisinin temel kurallarından biridir.
Kiracı taşınmazı kullanırken yalnızca kira bedelini ödemekle yükümlü değildir.
Aynı zamanda:
- Sözleşmeye uygun kullanmalı,
- Taşınmaza zarar vermemeli,
- Komşuların huzurunu bozmamalı,
- Kiralananın kullanım amacına uygun hareket etmelidir.
Kullanım Amacı Neden Önemlidir?
Kira sözleşmesinde kullanım amacı çoğu zaman açık şekilde belirlenmektedir.
Örneğin:
- “Konut olarak kullanılacaktır.”
- “Muhasebe ofisi olarak kullanılacaktır.”
- “Kafe işletmesi olarak kullanılacaktır.”
şeklindeki kayıtlar uygulamada sıklıkla yer almaktadır.
Bu nedenle kiracının kullanım şekli yalnızca fiili bir durum değil, aynı zamanda sözleşmesel bir yükümlülüktür.
Kiracı bu amaca aykırı hareket ettiğinde sözleşmeye aykırılık ortaya çıkmaktadır.
Konutun İşyeri Olarak Kullanılması
Uygulamada en sık karşılaşılan örneklerden biridir.
Konut olarak kiralanan taşınmazın;
- Ofis,
- Güzellik merkezi,
- Danışmanlık bürosu,
- Depo,
olarak kullanılması uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.
Her olay kendi koşullarında değerlendirilse de kullanım şeklinin taşınmazın niteliğini değiştirecek düzeye ulaşması halinde tahliye sebebi oluşabilmektedir.
Özellikle apartman düzenini etkileyen faaliyetlerde uyuşmazlıklar daha sık görülmektedir.
İşyerinin Farklı Amaçla Kullanılması
Benzer durum işyerleri bakımından da ortaya çıkmaktadır.
Örneğin:
- Ofis olarak kiralanan yerin imalathaneye dönüştürülmesi,
- Depo olarak kiralanan yerin üretim tesisi olarak kullanılması,
- Dükkanın farklı ve riskli faaliyetlere tahsis edilmesi,
mal sahibi açısından ciddi sorunlar doğurabilmektedir.
Bu durumlar yalnızca kira sözleşmesini değil;
- İmar mevzuatını,
- Kat mülkiyeti hükümlerini,
- Belediyeye ilişkin yükümlülükleri,
de etkileyebilmektedir.
Amaç Dışı Kullanım Her Zaman Tahliye Sebebi Midir?
Hayır.
Kanun her aykırılık halinde doğrudan tahliye imkanı tanımamıştır.
Türk Borçlar Kanunu m.316 uyarınca kiraya veren öncelikle kiracıya yazılı ihtarda bulunarak aykırılığın giderilmesini isteyebilir.
Kiracı verilen süre içerisinde aykırılığı giderirse tahliye sebebi ortadan kalkabilir.
Kanunun amacı doğrudan tahliye değil, öncelikle sözleşmeye uygun kullanımın sağlanmasıdır.
İhtar Şartı
TBK m.316 bakımından ihtar büyük önem taşımaktadır.
İhtarda;
- Hangi aykırılığın bulunduğu,
- Bu aykırılığın giderilmesi gerektiği,
- Aksi halde sözleşmenin feshedileceği,
açık şekilde belirtilmelidir.
Eksik veya belirsiz ihtarlar ileride dava sürecinde sorun yaratabilmektedir.
Bu nedenle uygulamada noter ihtarnamesi sıklıkla tercih edilmektedir.
Ağır Aykırılık Halleri
Bazı durumlarda kiracıya süre verilmesi dahi gerekmez.
Özellikle;
- Taşınmaza ciddi zarar verilmesi,
- Komşuların huzurunun ağır şekilde bozulması,
- Kiralananın korunmasının çekilmez hale gelmesi,
durumlarında kiraya veren daha güçlü haklara sahip olabilir.
Bu tür olaylarda mahkemeler somut olayın özelliklerini dikkate almaktadır.
Kat Mülkiyeti Hukuku ile İlişkisi
Amaç dışı kullanım çoğu zaman Kat Mülkiyeti Kanunu ile de bağlantılıdır.
Örneğin konut niteliğindeki bağımsız bölümde yürütülen bazı ticari faaliyetler apartman düzenini etkileyebilir.
Bu durumda yalnızca mal sahibi değil;
- Kat malikleri,
- Apartman yönetimi,
de hukuki girişimlerde bulunabilir.
Bu nedenle amaç dışı kullanım birçok farklı hukuk alanını aynı anda ilgilendirebilmektedir.
İspat Nasıl Yapılır?
Tahliye davasında ispat yükü kural olarak iddia eden taraftadır.
Bu nedenle mal sahibinin kullanım amacına aykırılığı ortaya koyması gerekir.
Uygulamada şu deliller kullanılabilmektedir:
- Tanık beyanları,
- Fotoğraf ve video kayıtları,
- Resmi kurum yazıları,
- Belediye kayıtları,
- Yönetim tutanakları,
- Bilirkişi incelemesi.
Özellikle ticari kullanım iddialarında resmi kayıtlar önemli rol oynamaktadır.
Yargıtay Uygulamasında Dikkat Edilen Hususlar
Yargıtay kararlarında genellikle şu kriterler değerlendirilmektedir:
- Kullanım amacının sözleşmede nasıl düzenlendiği,
- Aykırılığın süreklilik gösterip göstermediği,
- Kiracının ihtara rağmen davranışını sürdürüp sürdürmediği,
- Taşınmaza veya çevreye etkileri.
Bu nedenle her kullanım değişikliği otomatik olarak tahliye sebebi oluşturmaz.
Ancak sözleşmeye aykırılığın ciddi boyuta ulaşması halinde tahliye kararı verilebilmektedir.
Amaç Dışı Kullanım Nedeniyle Tazminat Talep Edilebilir mi?
Bazı durumlarda evet.
Kiracının kullanım şekli nedeniyle mal sahibinin zarara uğraması halinde ayrıca tazminat talepleri gündeme gelebilir.
Örneğin;
- Taşınmazın zarar görmesi,
- İdari yaptırımlar ortaya çıkması,
- Ortak alanlarda zarar oluşması,
durumlarında farklı hukuki talepler ileri sürülebilir.
Bu nedenle uyuşmazlık yalnızca tahliye ile sınırlı kalmayabilir.
Sonuç
Kiracının taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan amaç dışında kullanması, belirli şartlar altında tahliye sebebi oluşturabilir.
Ancak Türk Borçlar Kanunu her aykırılık halinde doğrudan tahliye sonucunu kabul etmemektedir.
Kural olarak kiracıya aykırılığı gidermesi için imkan tanınması gerekir. Buna rağmen aykırılık devam ederse tahliye süreci gündeme gelebilir.
Bu nedenle mal sahipleri açısından önemli olan husus yalnızca kullanım değişikliğini fark etmek değil, bu değişikliğin hukuki sonuçlarını doğru şekilde değerlendirmek ve gerekli usul işlemlerini zamanında yerine getirmektir.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.316
- Türk Borçlar Kanunu m.334 ve devamı
- Kat Mülkiyeti Kanunu
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları