MAL SAHİPLERİ İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (IV)
On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiracının Tahliyesi Nasıl Sağlanır?
Giriş
Konut ve çatılı işyeri kiralarında son yıllarda en çok tartışılan konulardan biri, on yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye hakkıdır. Özellikle kira bedellerinin piyasa koşullarının altında kaldığı uzun süreli kira ilişkilerinde mal sahipleri bu hakkı sıklıkla gündeme getirmektedir.
Uygulamada ise bu konuda iki yaygın yanlış kanaat bulunmaktadır.
Birinci yanlış kanaat, kiracının on yıl taşınmazda oturmuş olmasının tahliye için yeterli olduğu düşüncesidir.
İkinci yanlış kanaat ise kira ilişkisi devam ettiği sürece mal sahibinin hiçbir şekilde kiracıyı çıkaramayacağı yönündeki görüştür.
Her iki yaklaşım da Türk Borçlar Kanunu sistematiği ile bağdaşmamaktadır.
Kanun koyucu bir taraftan kiracıyı korurken, diğer taraftan süresiz şekilde devam eden kira ilişkilerinin kiraya veren açısından katlanılamaz hale gelmesini önlemek istemiştir. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde kiraya verene özel bir fesih imkanı tanınmıştır.
On yıllık uzama süresi sonunda kullanılabilen bu hak, ihtiyaç ispatı gerektirmemesi nedeniyle uygulamada mal sahipleri açısından en güçlü tahliye sebeplerinden biri olarak kabul edilmektedir.
Ancak bu hakkın kullanılabilmesi belirli süre ve şekil şartlarına bağlıdır. Uygulamada birçok dava yalnızca bu sürelerin yanlış hesaplanması nedeniyle kaybedilmektedir.
On Yıllık Uzama Süresinin Kanuni Dayanağı
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel bir düzenleme içermektedir.
Kanuna göre belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sona ermesi kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez.
Kiracı, kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirim yapmadığı sürece sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır.
Bu düzenleme kiracıyı korumaya yöneliktir.
Ancak aynı madde kiraya verene de belirli bir aşamadan sonra sözleşmeyi sona erdirme imkanı tanımaktadır.
Kanuna göre:
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminden sonra başlayan uzama yıllarının toplamı on yıla ulaştığında, bu sürenin sonunda herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu düzenleme sayesinde kiraya veren, ihtiyaç veya başka bir tahliye sebebi ispat etmek zorunda kalmaksızın kira ilişkisini sonlandırabilmektedir.
On Yıl Nasıl Hesaplanır?
Uygulamada en çok hata yapılan konu budur.
Birçok kişi taşınmazda geçirilen toplam sürenin esas alındığını düşünmektedir.
Oysa kanun uzama süresini esas almaktadır.
Örneğin:
01.01.2014 tarihinde bir yıllık kira sözleşmesi yapılmış olsun.
Bu durumda:
- 01.01.2014 – 01.01.2015 arası ilk kira süresidir.
- 01.01.2015 sonrası uzama yılları başlar.
Dolayısıyla on yıllık uzama süresi 01.01.2025 tarihinde tamamlanmış olur.
Kiraya verenin kullanacağı hak bu tarihten sonra doğar.
Bu nedenle;
“Kiracı on yıldır oturuyor.”
ifadesi her zaman doğru hesaplama anlamına gelmez.
Önemli olan ilk kira süresi ile uzama yıllarının ayrı ayrı değerlendirilmesidir.
Kiraya Veren Sebep Göstermek Zorunda Mıdır?
Hayır.
On yıllık uzama süresine dayanan tahliye hakkının en önemli özelliği budur.
Kiraya veren;
- İhtiyaç,
- Yeniden inşa,
- Kira borcu,
- Tahliye taahhüdü,
gibi herhangi bir sebep ileri sürmek zorunda değildir.
Kanun burada yalnızca sürenin dolmuş olmasını yeterli kabul etmiştir.
Bu nedenle uygulamada bu tahliye sebebi “sebebe bağlı olmayan tahliye hakkı” olarak da değerlendirilmektedir.
Ancak sebep aranmasa da süre ve bildirim şartları aranır.
Üç Aylık Bildirim Şartı
Türk Borçlar Kanunu m.347 kiraya verene önemli bir yükümlülük getirmiştir.
Kiraya veren fesih döneminin bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapmak zorundadır.
Bu bildirim yapılmadan tahliye hakkı kullanılamaz.
Örneğin;
Uzama süresi sonunda sözleşme 01.01.2026 tarihinde sona erecekse kiraya verenin en geç 01.10.2025 tarihinde bildirim göndermesi gerekir.
Bu sürelerin kaçırılması halinde tahliye hakkı tamamen ortadan kalkmaz ancak ilgili dönem bakımından kullanılamaz hale gelir.
Kiraya veren bir sonraki uzama yılı için yeniden beklemek zorunda kalabilir.
Bildirimin Şekli Nasıl Olmalıdır?
Kanun yazılı bildirim aramaktadır.
Uygulamada ispat kolaylığı açısından;
- Noter ihtarnamesi,
- İadeli taahhütlü mektup,
- Güvenli elektronik yöntemler,
tercih edilmektedir.
Her ne kadar kanun noter şartı aramasa da ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda bildirimin ispatı bakımından noter ihtarnamesi en güvenli yöntem olarak kabul edilmektedir.
Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Bildirim süresi korunduktan sonra kiraya veren kira süresinin sona ermesiyle birlikte tahliye davası açabilir.
Bu noktada ihtiyaç nedeniyle tahliyeden farklı olarak ayrıca bir ihtiyaç ispatı yapılmasına gerek yoktur.
Mahkemenin inceleyeceği temel hususlar şunlardır:
- Kira ilişkisinin niteliği,
- Uzama süresinin doğru hesaplanıp hesaplanmadığı,
- Bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığı.
Bu nedenle davanın hukuki zemini büyük ölçüde süre hesabına dayanmaktadır.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay kararlarında özellikle süre hesabı üzerinde durulmaktadır.
Mahkemeler;
- İlk kira sözleşmesini,
- Uzama sürelerini,
- Bildirim tarihlerini,
ayrıntılı şekilde incelemektedir.
Uygulamada davaların önemli bir kısmı haklılık nedeniyle değil, yanlış süre hesabı nedeniyle reddedilmektedir.
Bu nedenle kira ilişkisinin başlangıcının doğru tespit edilmesi son derece önemlidir.
İşyeri Kiralarında da Uygulanır mı?
Evet.
TBK m.347 yalnızca konut kiralarına değil, çatılı işyeri kiralarına da uygulanmaktadır.
Bu nedenle;
- Ofisler,
- Dükkanlar,
- Mağazalar,
- Ticari işletmeler,
bakımından da on yıllık uzama süresi sonunda tahliye hakkı kullanılabilmektedir.
Özellikle uzun yıllardır aynı kiracı tarafından kullanılan işyerlerinde bu hüküm uygulamada büyük önem taşımaktadır.
Arabuluculuk Şartı Var Mıdır?
Güncel mevzuat uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci işletilmektedir.
Bu nedenle tahliye davaları bakımından da dava şartı arabuluculuğun değerlendirilmesi gerekir.
Arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilebilmektedir.
Bu nedenle tahliye hakkının kullanılması yalnızca TBK hükümlerinin değil, dava şartlarının da dikkate alınmasını gerektirir.
Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
On yıllık uzama süresine dayalı tahliye süreçlerinde en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
- On yıllık sürenin yanlış hesaplanması,
- İlk kira süresi ile uzama süresinin karıştırılması,
- Üç aylık bildirim süresinin kaçırılması,
- Bildirimin ispat edilememesi,
- Arabuluculuk sürecinin göz ardı edilmesi.
Bu hatalar çoğu zaman davanın kaybedilmesine neden olmaktadır.
Sonuç
On yıllık uzama süresi sonunda tahliye hakkı, mal sahiplerine Türk Borçlar Kanunu tarafından tanınan en güçlü tahliye imkanlarından biridir.
Bu hakkın en önemli özelliği, ihtiyaç veya başka bir tahliye sebebinin ispat edilmesini gerektirmemesidir.
Buna karşılık kanun süre ve bildirim şartlarına büyük önem vermektedir.
Bu nedenle uygulamada asıl uyuşmazlık çoğu zaman ihtiyaç olup olmadığı konusunda değil, sürenin doğru hesaplanıp hesaplanmadığı konusunda ortaya çıkmaktadır.
Kiraya veren açısından bu hakkın etkin şekilde kullanılabilmesi, kira ilişkisinin başlangıcının doğru belirlenmesine, bildirim sürelerinin korunmasına ve dava sürecinin usulüne uygun yürütülmesine bağlıdır.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.347
- Türk Borçlar Kanunu m.348
- 7445 Sayılı Kanun (Arabuluculuk Düzenlemeleri)
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları