MAL SAHİPLERİ İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (III)
Yeni Malik, Satın Aldığı Taşınmazdaki Kiracıyı Hangi Şartlarda Tahliye Edebilir?
Giriş
Gayrimenkul satışlarında en sık karşılaşılan hukuki sorunlardan biri, satın alınan taşınmazda mevcut bir kiracının bulunmasıdır. Özellikle yatırım amacıyla değil, oturmak veya işyeri olarak kullanmak amacıyla taşınmaz satın alan kişiler, tapu devrinin gerçekleşmesiyle birlikte kiracıyı çıkarabileceklerini düşünmektedir.
Uygulamada bu düşünce oldukça yaygındır. Hatta birçok alım-satım işleminde satıcı tarafından alıcıya;
“Tapuyu alınca kiracıyı hemen çıkarırsınız.”
şeklinde açıklamalar yapılmaktadır.
Oysa Türk hukukunda taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdiren bir sebep değildir.
Bu durumun temel nedeni, kira ilişkisinin yalnızca kiraya veren ile kiracı arasındaki şahsi bir ilişki olarak değil, belirli ölçüde taşınmazı takip eden bir hukuki ilişki olarak kabul edilmesidir.
Bu nedenle taşınmazı satın alan yeni malik, kiracıyı otomatik olarak tahliye ettiremez. Ancak Türk Borçlar Kanunu yeni malike belirli şartlar altında özel bir tahliye hakkı tanımıştır.
Uygulamada birçok dava, yeni malikin gerçekten ihtiyaç sahibi olmamasından değil; kanunda öngörülen sürelerin kaçırılması veya usul hataları yapılması nedeniyle kaybedilmektedir.
Bu nedenle yeni malikin tahliye hakkının sınırlarının doğru anlaşılması büyük önem taşımaktadır.
Taşınmazın Satılması Kira Sözleşmesini Sona Erdirir mi?
Bu sorunun cevabı açık şekilde hayırdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi bu konuda temel düzenlemeyi içermektedir.
Kanuna göre:
“Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.”
Bu hüküm gereğince kira sözleşmesi taşınmazın satılmasıyla sona ermez.
Yeni malik, eski malikin yerine geçer.
Dolayısıyla;
- Kira bedeli,
- Kira süresi,
- Tarafların hak ve yükümlülükleri,
aynen devam eder.
Bu nedenle yeni malik yalnızca malik sıfatına dayanarak kiracının tahliyesini talep edemez.
Yeni Malike Tanınan Özel Tahliye Hakkı
Kanun koyucu yeni malikin ihtiyaçlarını da göz önünde bulundurarak Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde özel bir düzenleme yapmıştır.
TBK m.351 uyarınca yeni malik;
- Kendisi,
- Eşi,
- Altsoyu,
- Üstsoyu,
- Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler,
için konut veya işyeri ihtiyacı bulunması halinde tahliye talebinde bulunabilir.
Ancak bu hak otomatik olarak doğmamaktadır.
Kanun yeni malike bazı yükümlülükler yüklemiştir.
Bir Aylık Bildirim Süresi
TBK m.351’in en önemli unsurlarından biri süre şartıdır.
Yeni malik taşınmazı iktisap ettikten sonra bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirim göndermelidir.
Bu bildirimde;
- Taşınmazın satın alındığı,
- İhtiyaç bulunduğu,
- Tahliye hakkının kullanılacağı,
açık şekilde belirtilmelidir.
Bu süre hak düşürücü niteliktedir.
Uygulamada en sık yapılan hata da budur.
Birçok yeni malik ihtiyaç sahibi olmasına rağmen bir aylık bildirim süresini kaçırdığı için dava hakkını kaybetmektedir.
Bu nedenle tapu devri gerçekleştikten sonra ilk yapılması gereken işlemlerden biri yazılı bildirimin gönderilmesidir.
Altı Aylık Bekleme Süresi
Bildirim gönderildikten sonra yeni malik hemen tahliye davası açamaz.
Kanun kiracıyı korumak amacıyla belirli bir bekleme süresi öngörmüştür.
TBK m.351 uyarınca yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açabilir.
Bu düzenlemenin amacı kiracının ani şekilde mağdur edilmesini önlemektir.
Dolayısıyla süreç şu şekilde işlemektedir:
- Tapu devri gerçekleşir.
- Bir ay içinde yazılı bildirim gönderilir.
- Altı ay beklenir.
- Tahliye davası açılır.
Bu sistem uygulamada çok sayıda davanın temelini oluşturmaktadır.
Yeni Malik Sözleşme Süresinin Sonunu Bekleyebilir mi?
Evet.
Kanun yeni malike ikinci bir seçenek daha tanımıştır.
TBK m.351/2 uyarınca yeni malik isterse kira sözleşmesinin bitim tarihini bekleyerek de dava açabilir.
Bu durumda altı aylık süreyi beklemesine gerek bulunmaz.
Ancak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açılması gerekir.
Bu nedenle yeni malikin hangi yöntemi tercih edeceği olayın özelliklerine göre değişmektedir.
Bazı durumlarda altı aylık süre daha avantajlı olurken, bazı durumlarda sözleşme sonunun beklenmesi daha uygun olabilmektedir.
İhtiyaç Şartı Nasıl Değerlendirilir?
Yeni malik bakımından ihtiyaç kavramı, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarındaki kurallara tabidir.
Yani ihtiyaç;
- Gerçek,
- Samimi,
- Zorunlu,
olmalıdır.
Mahkemeler yalnızca;
“Evi satın aldım, oturmak istiyorum.”
şeklindeki açıklamaları yeterli görmemektedir.
İhtiyacın somut olayla uyumlu şekilde ortaya konulması gerekir.
Örneğin:
- Başka konutunun bulunmaması,
- Mevcut konutun ihtiyacı karşılamaması,
- İşyerinin fiilen kullanılacak olması,
mahkemeler tarafından değerlendirilmektedir.
Aynı İlçede Başka Taşınmazın Bulunması Davayı Etkiler mi?
Bu konu uygulamada çok tartışılmaktadır.
Yeni malikin başka taşınmazlarının bulunması otomatik olarak davanın reddi sonucunu doğurmaz.
Yargıtay kararlarında da bu husus açık şekilde kabul edilmektedir.
Mahkemeler;
- Diğer taşınmazın niteliğini,
- Kullanım amacını,
- Fiili durumunu,
incelemektedir.
Önemli olan ihtiyaç iddiasının gerçekliğidir.
Dolayısıyla yalnızca başka bir taşınmazın bulunması davanın kaybedileceği anlamına gelmez.
Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Ettikten Sonra Taşınmazı Kiraya Verebilir mi?
Bu noktada Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi önem taşımaktadır.
Kanun ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazların yeniden kiraya verilmesini belirli sınırlamalara bağlamıştır.
Haklı sebep olmaksızın üç yıl içerisinde taşınmazın başkasına kiraya verilmesi halinde eski kiracının tazminat talep etme hakkı doğabilir.
Bu düzenleme ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemeyi amaçlamaktadır.
Özellikle uygulamada kira bedelini artırmak amacıyla açılan ihtiyaç davalarının önüne geçmek için bu hüküm büyük önem taşımaktadır.
Yargıtay Uygulamasında En Sık Görülen Hatalar
Yeni malik davalarında en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
- Bir aylık bildirim süresinin kaçırılması,
- İhtiyacın somut delillerle desteklenmemesi,
- Altı aylık sürenin yanlış hesaplanması,
- Yanlış tahliye sebebine dayanılması,
- Sözleşme sonu sürelerinin kaçırılması.
Yargıtay kararlarında sürelerin korunmasına özel önem verilmektedir.
Bu nedenle yeni malik davalarında çoğu zaman haklılık kadar usul kurallarına uyulması da belirleyici olmaktadır.
Yeni Malik Tahliye Davasını Kazanırsa Ne Olur?
Mahkeme tahliye kararı verdiğinde kiracının taşınmazı boşaltması gerekir.
Kararın kesinleşmesinden sonra kiracının taşınmazı tahliye etmemesi halinde icra yoluna başvurulabilir.
Bu durumda icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemleri gerçekleştirilebilir.
Dolayısıyla mahkeme kararı tek başına son aşama değildir.
Gerekli durumlarda kararın icrası da ayrıca gündeme gelebilmektedir.
Sonuç
Taşınmazın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, eski malikin yerine geçerek kira sözleşmesinin tarafı olur.
Ancak Türk Borçlar Kanunu yeni malike, gerçek ve samimi ihtiyaç bulunması halinde kiracının tahliyesini talep etme imkanı tanımıştır.
Bu hakkın kullanılabilmesi için özellikle;
- Bir aylık bildirim süresine,
- Altı aylık bekleme süresine,
- Dava açma sürelerine,
dikkat edilmesi gerekir.
Uygulamada yeni malik davalarının önemli bir kısmı ihtiyaç bulunmadığı için değil, sürelerin kaçırılması veya usul kurallarına uyulmaması nedeniyle kaybedilmektedir.
Bu nedenle yeni malik açısından asıl mesele yalnızca ihtiyaç sahibi olmak değil, bu ihtiyacı kanunun öngördüğü usule uygun şekilde ileri sürebilmektir.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.310
- Türk Borçlar Kanunu m.351
- Türk Borçlar Kanunu m.355
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları