MAL SAHİPLERİ İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (V)
Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Tahliye Hangi Şartlarda Mümkündür?
Giriş
Konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulamada en çok kullanılan tahliye yöntemlerinden biri tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye sürecidir. Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira tespit davaları veya on yıllık uzama süresinin beklenmesi gibi uzun süreçlerle karşılaşmak istemeyen mal sahipleri açısından tahliye taahhüdü önemli bir hukuki araç olarak görülmektedir.
Buna rağmen uygulamada en fazla uyuşmazlık çıkaran ve en fazla hata yapılan alanlardan biri de yine tahliye taahhütnameleridir.
Birçok mal sahibi elinde imzalı bir tahliye taahhütnamesi bulunduğu için tahliye davasını mutlaka kazanacağını düşünmektedir. Buna karşılık birçok kiracı da imzaladığı tahliye taahhüdünün hiçbir hukuki değer taşımadığını zannetmektedir.
Her iki düşünce de eksiktir.
Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu tarafından açıkça düzenlenmiş ve belirli şartlar altında kiraya verene tahliye hakkı tanıyan güçlü bir hukuki kurumdur. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için kanunun öngördüğü şekil ve süre şartlarının eksiksiz yerine getirilmesi gerekir.
Uygulamada birçok tahliye davası ihtiyaç yokluğu nedeniyle değil, geçersiz tahliye taahhüdüne dayanıldığı için kaybedilmektedir.
Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin hukuki niteliğinin ve geçerlilik şartlarının doğru anlaşılması büyük önem taşımaktadır.
Tahliye Taahhüdünün Kanuni Dayanağı
Tahliye taahhüdü Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir.
Kanuna göre:
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve buna rağmen boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye talep edebilir.
Kanun hükmü incelendiğinde tahliye taahhüdüne dayalı tahliyenin gerçekleşebilmesi için bazı temel şartların bulunduğu görülmektedir.
Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması halinde tahliye taahhüdü geçersiz hale gelebilir.
Tahliye Taahhüdünün Yazılı Olması Zorunlu Mudur?
Evet.
Kanun açık şekilde yazılı şekil şartı öngörmektedir.
Bu nedenle sözlü beyanlar veya tanık anlatımları tahliye taahhüdü olarak kabul edilmez.
Belgenin yazılı olması ve kiracı tarafından imzalanması gerekir.
Uygulamada en güvenli yöntem, tahliye taahhütnamesinin kiracı tarafından el yazısıyla veya imzası açık şekilde düzenlenmesidir.
Her ne kadar noter düzenlemesi zorunlu olmasa da noter huzurunda düzenlenen belgeler ileride çıkabilecek imza itirazlarını büyük ölçüde ortadan kaldırmaktadır.
Tahliye Tarihi Belirli Olmalıdır
Tahliye taahhüdünün en önemli unsurlarından biri tahliye tarihinin açık ve belirli olmasıdır.
Örneğin:
“İhtiyaç halinde taşınmazı boşaltacağım.”
şeklindeki ifadeler yeterli değildir.
Buna karşılık;
“01.09.2027 tarihinde taşınmazı boşaltacağımı kabul ve taahhüt ederim.”
şeklindeki açık ifadeler geçerlidir.
Tahliye tarihinin belirli olmaması veya sonradan tartışmaya açık olması halinde mahkemeler taahhüdün geçerliliğini sorgulayabilmektedir.
Tahliye Taahhüdü Ne Zaman Verilmiş Olmalıdır?
Uygulamada en fazla uyuşmazlık çıkaran konu budur.
Türk Borçlar Kanunu m.352 açık şekilde:
“Kiralananın teslim edilmesinden sonra”
ifadesini kullanmıştır.
Bu nedenle tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması gerekir.
Kanun koyucunun amacı kiracının baskı altında tahliye taahhüdü vermesini önlemektir.
Bu nedenle;
- Kira sözleşmesi ile aynı gün düzenlenen,
- Boş olarak imzalatılan,
- Tarihi sonradan doldurulan,
belgeler çoğu zaman ciddi uyuşmazlıklara neden olmaktadır.
Aynı Tarihli Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?
Yargıtay uygulamasında uzun yıllardır tartışılan konulardan biridir.
Genel kabul, kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınan tahliye taahhüdünün kiracının serbest iradesini yansıtmayabileceği yönündedir.
Bu nedenle uygulamada tahliye taahhüdünün kira ilişkisinin başlamasından sonra alınması önerilmektedir.
Her somut olay ayrı değerlendirilmekle birlikte, kira sözleşmesiyle aynı gün alınan belgeler daha fazla itiraza konu olmaktadır.
Boş İmzalı Tahliye Taahhütnamesi Sorunu
Uygulamada en sık rastlanan savunmalardan biri de budur.
Kiracı çoğu zaman:
“Belgeyi boş olarak imzaladım, tarih sonradan dolduruldu.”
iddiasında bulunmaktadır.
Bu tür uyuşmazlıklarda ispat sorunu ortaya çıkmaktadır.
Yargıtay kararlarında her olay kendi şartları içerisinde değerlendirilmektedir.
Bu nedenle mal sahiplerinin eksiksiz ve tartışmaya kapalı şekilde düzenlenmiş tahliye taahhütnameleri kullanmaları büyük önem taşımaktadır.
Tahliye Taahhüdüne Dayanılarak Ne Kadar Sürede İşlem Yapılmalıdır?
Kanun bu konuda hak düşürücü bir süre öngörmüştür.
TBK m.352 gereğince kiraya veren, tahliye tarihinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa bir ay içerisinde işlem yapmak zorundadır.
Bu süre içerisinde:
- Tahliye davası açılabilir veya
- İcra yoluyla tahliye süreci başlatılabilir.
Bir aylık sürenin geçirilmesi halinde tahliye taahhüdüne dayanma hakkı ortadan kalkabilir.
Bu nedenle uygulamada sürelerin takibi son derece önemlidir.
Dava mı Açılmalıdır, İcra Takibi mi Yapılmalıdır?
Kanun her iki yolu da kabul etmektedir.
Kiraya veren;
- Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir,
- İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre tahliye takibi başlatabilir.
Uygulamada çoğu zaman icra yolu tercih edilmektedir.
Ancak her dosyanın şartları farklıdır.
Kiracının olası itirazları, belgenin niteliği ve diğer deliller değerlendirilerek strateji belirlenmelidir.
Tahliye Taahhüdü İmzalamış Kiracı Sonradan İtiraz Edebilir mi?
Evet.
Kiracı çeşitli savunmalar ileri sürebilir.
Örneğin:
- İmzanın kendisine ait olmadığını,
- Belgenin baskı altında imzalatıldığını,
- Tarihin sonradan doldurulduğunu,
- Belgenin kira sözleşmesiyle aynı gün alındığını,
iddia edebilir.
Bu nedenle tahliye taahhüdü bulunması davanın otomatik olarak kazanılacağı anlamına gelmez.
Belgenin hukuken geçerli olduğunun da ortaya konulması gerekir.
Yargıtay Uygulamasında En Sık Görülen Hatalar
Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
- Tarihsiz belge kullanılması,
- Tahliye tarihinin belirsiz olması,
- Kira sözleşmesi ile aynı gün belge alınması,
- Bir aylık sürenin kaçırılması,
- İmza ve tarih uyuşmazlıkları.
Bu hatalar çoğu zaman davanın kaybedilmesine neden olmaktadır.
Tahliye Taahhüdü Neden Mal Sahipleri İçin Önemlidir?
Tahliye taahhüdü ihtiyaç ispatı gerektirmemesi nedeniyle mal sahipleri açısından son derece güçlü bir hukuki araçtır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında;
- İhtiyacın ispatı,
- Deliller,
- Tanıklar,
önem taşırken;
geçerli bir tahliye taahhüdünde uyuşmazlık çoğu zaman belgenin geçerliliği üzerinde yoğunlaşmaktadır.
Bu nedenle birçok mal sahibi kira ilişkisinin devamı sırasında tahliye taahhüdü almayı tercih etmektedir.
Ancak bu süreç hukuka uygun şekilde yürütülmezse belge beklenen korumayı sağlamayabilir.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu tarafından kabul edilmiş ve kiraya verene önemli haklar tanıyan bir hukuki kurumdur.
Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için;
- Yazılı şekil şartına uyulması,
- Tahliye tarihinin açık olması,
- Belgenin kira ilişkisinin başlamasından sonra düzenlenmesi,
- Bir aylık dava veya takip süresinin kaçırılmaması,
gerekmektedir.
Uygulamada birçok tahliye davası kiraya verenin haksız olmasından değil, tahliye taahhüdünün geçersiz olması veya sürenin kaçırılması nedeniyle kaybedilmektedir.
Bu nedenle tahliye taahhüdü yalnızca imzalı bir belge olarak değil, belirli hukuki şartlara bağlı bir tahliye aracı olarak değerlendirilmelidir.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.352
- İcra ve İflas Kanunu ilgili hükümleri
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları