MAL SAHİPLERİ İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (XVII)
Kira Sözleşmesinde Mal Sahibini Koruyan Hükümler
Giriş
Kira hukukunda uyuşmazlıkların önemli bir kısmı kira ilişkisi başladıktan sonra ortaya çıkıyor gibi görünse de, gerçekte birçok sorun sözleşmenin hazırlanma aşamasında yapılan eksikliklerden kaynaklanmaktadır. Uygulamada özellikle konut ve işyeri kiralarında tarafların internetten bulunan standart sözleşmeleri kullanması, özel şartları düzenlememesi veya hukuki sonuçlarını bilmeden bazı hükümler eklemesi ilerleyen yıllarda ciddi hak kayıplarına neden olabilmektedir.
Birçok mal sahibi kira sözleşmesini yalnızca;
- Kira bedelinin yazıldığı,
- Depozitonun belirtildiği,
- Tarafların imza attığı,
basit bir belge olarak görmektedir.
Oysa kira sözleşmesi, taraflar arasında yıllarca devam edebilecek hukuki ilişkinin temelini oluşturan en önemli belgedir.
Uygulamada birçok dava sırasında şu ifadelerle karşılaşılmaktadır:
“Bunu sözleşmeye yazmamışız.”
“Kiracı bunu yapmayacaktı ama sözleşmede hüküm yok.”
“Aidatları ödeyecekti fakat açık düzenleme bulunmuyor.”
“Tahliye konusunda elimizde güçlü bir madde olsaydı dava daha kolay olurdu.”
Bu nedenle kira sözleşmesi yalnızca kira bedelini belirleyen bir evrak değil, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önemli kısmını önceden yönetme aracıdır.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken temel husus, sözleşmeye yazılan her hükmün geçerli olmayacağıdır. Türk Borçlar Kanunu özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici hükümler içermektedir.
Bu nedenle mal sahibini koruyan sözleşme hükümleri hazırlanırken hem koruyucu hem de hukuken geçerli bir yapı kurulmalıdır.
Kira Sözleşmesinin Hukuki Önemi
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi;
Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmayla birlikte yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Bu nedenle kira sözleşmesi tarafların temel hak ve yükümlülüklerini belirleyen hukuki çerçeveyi oluşturmaktadır.
Uyuşmazlık halinde mahkemelerin ilk baktığı belgelerin başında kira sözleşmesi gelmektedir.
Bu nedenle sözleşmede yer alan hükümler çoğu zaman davanın sonucunu doğrudan etkileyebilmektedir.
Mal Sahibini Koruyan Temel Sözleşme Hükümleri Nelerdir?
Uygulamada mal sahibini koruyan başlıca düzenlemeler şunlardır:
- Kira bedelinin açık belirlenmesi,
- Ödeme yönteminin düzenlenmesi,
- Aidat sorumluluğunun belirlenmesi,
- Kullanım amacının açık yazılması,
- Depozito hükümleri,
- Alt kiralama yasağı,
- Tadilat sınırlamaları,
- Teslim ve tahliye prosedürleri.
Bu hükümlerin açık şekilde düzenlenmesi ileride ortaya çıkabilecek birçok uyuşmazlığı önleyebilmektedir.
Kullanım Amacının Açıkça Yazılması Neden Önemlidir?
Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri kullanım amacının belirsiz bırakılmasıdır.
Örneğin:
- Konut,
- Ofis,
- Depo,
- Kafe,
- Klinik,
olarak kullanılacak taşınmazların kullanım şeklinin açık şekilde belirtilmesi gerekir.
Aksi halde kiracının farklı faaliyetlerde bulunması halinde uyuşmazlık çıkabilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu m.316 kapsamında kiracı kiralananı sözleşmeye uygun kullanmakla yükümlüdür.
Bu nedenle sözleşmede kullanım amacının net şekilde gösterilmesi mal sahibi açısından önemli bir koruma sağlar.
Aidat Hükümleri Nasıl Düzenlenmelidir?
Aidat uyuşmazlıkları uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biridir.
Bu nedenle sözleşmede;
- Hangi giderlerin kiracıya ait olduğu,
- Hangi giderlerin mal sahibine ait olduğu,
mümkün olduğunca açık şekilde belirtilmelidir.
Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu bazı konularda doğrudan uygulanacak olsa da taraflar arasındaki iç ilişki bakımından bu düzenlemeler önem taşımaktadır.
Depozito Hükümleri Nasıl Düzenlenmelidir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi güvence bedelini düzenlemektedir.
Kanuna göre güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
Bu nedenle sözleşmede;
- Depozito miktarı,
- Depozitonun hangi amaçla alındığı,
- İade şartları,
açık şekilde düzenlenmelidir.
Belirsiz düzenlemeler ileride dava konusu olabilmektedir.
Alt Kiralama ve Üçüncü Kişilere Kullandırma
Uygulamada birçok mal sahibi kiralananın sonradan başka kişiler tarafından kullanıldığını öğrenmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi bu konuda özel hükümler içermektedir.
Bu nedenle sözleşmede;
- Alt kiralama yasağı,
- Yazılı izin şartı,
- Üçüncü kişilere kullanım devri,
konularının açıkça düzenlenmesi önemlidir.
Tadilat ve Değişiklik Hükümleri
Kiracının taşınmaz üzerinde değişiklik yapması uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur.
Bu nedenle sözleşmede;
- Yazılı izin zorunluluğu,
- Tadilat sınırları,
- Eski hale getirme yükümlülüğü,
açık şekilde belirtilmelidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesi de bu konuda önemli hükümler içermektedir.
Kira Sözleşmesindeki Özel Şartlar Her Zaman Geçerli Midir?
Hayır.
Uygulamada birçok kişi sözleşmeye yazılan her maddenin geçerli olduğunu düşünmektedir.
Oysa Türk Borçlar Kanunu özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine olan birçok düzenlemeyi geçersiz kabul etmektedir.
Örneğin;
- Kanunda öngörülmeyen cezai şartlar,
- Kiracının dava hakkını kaldıran hükümler,
- Tahliyeyi kolaylaştıran bazı kayıtlar,
geçersiz kabul edilebilmektedir.
Bu nedenle sözleşme hazırlanırken yalnızca koruyucu hükümler değil, bu hükümlerin geçerliliği de dikkate alınmalıdır.
Kullanım Amacının Yazılmaması Hangi Sorunlara Yol Açar?
Bu eksiklik özellikle tahliye davalarında sorun yaratmaktadır.
Örneğin konut olarak kiraya verilen taşınmazın sonradan ticari amaçla kullanılması halinde mal sahibinin iddialarını ispat etmesi zorlaşabilir.
Bu nedenle kullanım amacı yalnızca açıklayıcı değil, ilerideki hukuki süreçleri etkileyen önemli bir sözleşme unsurudur.
Tahliye ve Teslim Hükümleri Nasıl Düzenlenmelidir?
Her ne kadar tahliye sebepleri büyük ölçüde kanunla belirlenmiş olsa da sözleşmede;
- Teslim şekli,
- Anahtar teslim prosedürü,
- Taşınmazın geri verilme usulü,
açık şekilde düzenlenebilir.
Bu tür hükümler özellikle teslim tarihine ilişkin uyuşmazlıklarda önemli delil niteliği taşımaktadır.
Mal Sahiplerinin En Sık Yaptığı Hatalar
Uygulamada şu eksiklikler sık görülmektedir:
- Hazır sözleşme kullanılması,
- Kullanım amacının belirtilmemesi,
- Aidat hükümlerinin eksik bırakılması,
- Alt kiralama yasağının düzenlenmemesi,
- Tadilat hükümlerinin yazılmaması,
- Teslim sürecinin açıklanmaması.
Bu eksiklikler ileride ciddi uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.
Yargıtay Uygulamasında Dikkat Edilen Hususlar
Yargıtay kararlarında özellikle şu konular önem taşımaktadır:
- Sözleşme hükümlerinin açıklığı,
- Taraf iradelerinin belirlenebilir olması,
- Kanunun emredici hükümlerine aykırılık bulunmaması,
- Kullanım amacının açık şekilde düzenlenmesi,
- Özel şartların geçerliliği.
Bu nedenle kira sözleşmesi hazırlanırken yalnızca ticari beklentiler değil, hukuki geçerlilik de dikkate alınmalıdır.
Sonuç
Kira sözleşmesi, kira ilişkisinin temelini oluşturan ve ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların büyük kısmını etkileyen en önemli hukuki belgedir.
Özellikle kullanım amacı, aidat sorumluluğu, depozito, alt kiralama, tadilat ve teslim süreçlerine ilişkin hükümler mal sahibi açısından büyük önem taşımaktadır.
Ancak sözleşmeye yazılan her hükmün geçerli olmayacağı unutulmamalıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruyan emredici hükümleri dikkate alınmadan hazırlanan sözleşmeler birçok durumda beklenen hukuki sonucu doğurmamaktadır.
Bu nedenle güçlü bir kira ilişkisi yalnızca doğru kiracı seçimiyle değil, hukuken sağlam hazırlanmış bir kira sözleşmesiyle mümkün olmaktadır.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.299
- Türk Borçlar Kanunu m.316
- Türk Borçlar Kanunu m.321
- Türk Borçlar Kanunu m.322
- Türk Borçlar Kanunu m.342
- Türk Borçlar Kanunu m.346
- Kat Mülkiyeti Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları