MAL SAHİPLERİ İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (XVIII)
Kefalet, Birden Fazla Kiracı ve Özel Taraf Yapılarında Mal Sahibinin Hakları
Giriş
Kira sözleşmelerinde uyuşmazlıkların önemli bir kısmı kira bedelinin ödenmemesinden değil, sözleşmenin taraf yapısından kaynaklanmaktadır. Özellikle kefilli kira sözleşmeleri, birden fazla kiracının bulunduğu kira ilişkileri, şirketlerin kiracı olduğu sözleşmeler ve kiracının ölümü gibi durumlar uygulamada ciddi hukuki sorunlar yaratmaktadır.
Birçok mal sahibi kira sözleşmesini imzalarken yalnızca kira bedeline odaklanmakta, ancak ileride alacağın kimden tahsil edileceği veya tahliye sürecinin nasıl yürütüleceği konusunu yeterince değerlendirmemektedir.
Oysa kira ilişkisinde taraf yapısı, uyuşmazlık ortaya çıktığında en az kira bedeli kadar önem taşımaktadır.
Uygulamada sıkça şu sorularla karşılaşılmaktadır:
- Kefil gerçekten borçtan sorumlu olur mu?
- Birden fazla kiracı varsa alacak kimden talep edilir?
- Kiracı ölürse kira sözleşmesi sona erer mi?
- Şirket kiracı ise tahliye süreci farklı işler mi?
- Şirket kapanır veya tasfiye edilirse mal sahibi ne yapabilir?
Bu soruların cevapları Türk Borçlar Kanunu, Türk Ticaret Kanunu ve yerleşik Yargıtay uygulamaları çerçevesinde değerlendirilmektedir.
Bu nedenle kira sözleşmesinin taraf yapısının doğru kurulması, mal sahibinin ilerideki risklerini önemli ölçüde azaltabilmektedir.
Kefalet Nedir ve Kira Sözleşmelerinde Neden Kullanılır?
Kefalet, üçüncü bir kişinin borçlunun yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde sorumluluk üstlenmesidir.
Kira sözleşmelerinde özellikle;
- Öğrenciler,
- Yeni işe başlayan kişiler,
- Gelir durumu yeterince bilinmeyen kiracılar,
bakımından sıklıkla kefil talep edilmektedir.
Mal sahibi açısından kefalet, kira alacağının tahsilini güvence altına alan ek bir koruma mekanizmasıdır.
Ancak uygulamada birçok kefalet hükmü şekil eksiklikleri nedeniyle geçersiz hale gelmektedir.
Kefilin Sorumluluğu Her Zaman Geçerli Midir?
Hayır.
Türk Borçlar Kanunu kefalet sözleşmelerini sıkı şekil şartlarına bağlamıştır.
Özellikle gerçek kişilerin kefaletlerinde;
- Kefalet tarihi,
- Kefalet tutarı,
- Sorumluluk miktarı,
gibi hususların kanunda öngörülen şekilde düzenlenmesi gerekir.
Bu şartların eksik olması halinde kefalet geçersiz hale gelebilir.
Bu nedenle kira sözleşmesine yalnızca “kefildir” yazılması çoğu zaman yeterli değildir.
Kefilden Kira Borcu Talep Edilebilir mi?
Geçerli bir kefalet mevcutsa belirli şartlar altında evet.
Ancak kefilin sorumluluğunun kapsamı sözleşmenin içeriğine göre değişebilir.
Bu nedenle kira sözleşmesindeki kefalet hükümlerinin dikkatle hazırlanması gerekir.
Aksi halde mal sahibi, güvendiği kefilden alacağını tahsil edemeyebilir.
Birden Fazla Kiracının Bulunduğu Kira Sözleşmeleri
Uygulamada özellikle:
- Eşlerin birlikte kiracı olması,
- Öğrenci evleri,
- Ortak işyeri kullanımları,
nedeniyle birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmeler sıklıkla görülmektedir.
Bu tür sözleşmelerde taraf yapısı son derece önemlidir.
Çünkü kira alacağı ve tahliye süreçlerinde kime karşı işlem yapılacağı bu yapıya göre belirlenmektedir.
Birden Fazla Kiracı Varsa Alacak Kimden Talep Edilir?
Bu sorunun cevabı sözleşmenin niteliğine göre değişebilir.
Uygulamada çoğu zaman kiracılar kira sözleşmesini birlikte imzalamaktadır.
Bu durumda kira ilişkisinin nasıl kurulduğu önem kazanmaktadır.
Özellikle müteselsil sorumluluk hükümleri bulunuyorsa mal sahibi açısından daha güçlü bir hukuki koruma ortaya çıkabilir.
Bu nedenle sözleşmenin hazırlanma aşaması büyük önem taşımaktadır.
Tahliye Davası Kime Karşı Açılır?
Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda tahliye davasının tarafları önem taşımaktadır.
Eksik husumet nedeniyle davaların reddedildiği birçok uygulama örneği bulunmaktadır.
Bu nedenle sözleşmede kiracı sıfatını taşıyan kişilerin doğru tespit edilmesi gerekir.
Özellikle uzun yıllar devam eden kira ilişkilerinde taraf değişiklikleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiracının Ölümü Kira Sözleşmesini Sona Erdirir mi?
Hayır.
Bu konu uygulamada sıklıkla yanlış bilinmektedir.
Kiracının ölümü kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca kira ilişkisi belirli şartlar altında devam edebilir.
Bu nedenle mal sahibinin doğrudan:
“Kiracı öldü, sözleşme bitti.”
şeklinde hareket etmesi mümkün değildir.
Her somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiracının Mirasçıları Kira İlişkisine Dahil Olur Mu?
Kiracının ölümü halinde miras hukuku hükümleri de devreye girmektedir.
Bu nedenle kira ilişkisinin geleceği;
- Mirasçılar,
- Tereke,
- Kira sözleşmesinin niteliği,
gibi unsurlar dikkate alınarak değerlendirilir.
Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde bu konu önemli uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.
Şirketin Kiracı Olduğu Kira Sözleşmeleri
Ticari hayatta birçok taşınmaz şirketler tarafından kiralanmaktadır.
Özellikle:
- Limited şirketler,
- Anonim şirketler,
- Şahıs şirketleri,
kiracı sıfatıyla kira sözleşmelerine taraf olabilmektedir.
Bu durum ilk bakışta güvenli görünse de mal sahibi açısından bazı özel riskler içermektedir.
Şirket Kiracıysa Kira Alacağı Kimden Talep Edilir?
Temel kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olan şirket sorumludur.
Şirket ortakları veya yöneticileri doğrudan kira borçlusu haline gelmez.
Bu nedenle şirketin mali durumunun iyi araştırılması önem taşımaktadır.
Uygulamada birçok mal sahibi şirket ile sözleşme imzalamasına rağmen fiilen şirket ortaklarına güvenmektedir.
Ancak hukuki sorumluluk her zaman aynı şekilde işlemeyebilir.
Şirket Tasfiye Olursa Ne Olur?
Şirketlerin tasfiye süreci kira ilişkilerini doğrudan etkileyebilmektedir.
Özellikle kira borçlarının tahsili bakımından çeşitli riskler ortaya çıkabilir.
Bu nedenle şirket kiracılarla yapılan sözleşmelerde;
- Teminat,
- Kefalet,
- Güvence mekanizmaları,
ayrıca değerlendirilmelidir.
Şirketin Faaliyeti Durursa Tahliye Kolaylaşır mı?
Her zaman değil.
Şirketin faaliyetini durdurması ile kira sözleşmesinin sona ermesi farklı hukuki meselelerdir.
Bu nedenle taşınmazın kullanım şekli, sözleşmenin içeriği ve tarafların davranışları birlikte değerlendirilmelidir.
Mal Sahiplerinin En Sık Yaptığı Hatalar
Uygulamada şu hatalar sık görülmektedir:
- Geçersiz kefalet düzenlenmesi,
- Şirketin mali yapısının araştırılmaması,
- Birden fazla kiracının sorumluluğunun açık düzenlenmemesi,
- Taraf değişikliklerinin kayıt altına alınmaması,
- Teminat mekanizmalarının eksik kurulması.
Bu hatalar ileride alacağın tahsilini güçleştirebilmektedir.
Yargıtay Uygulamasında Dikkat Edilen Hususlar
Yargıtay kararlarında özellikle;
- Kefaletin geçerliliği,
- Taraf sıfatı,
- Husumet,
- Şirketlerin tüzel kişiliği,
- Mirasçıların hukuki durumu,
üzerinde durulmaktadır.
Bu nedenle taraf yapısına ilişkin hatalar çoğu zaman davaların usulden reddine kadar varan sonuçlar doğurabilmektedir.
Sonuç
Kira sözleşmelerinde taraf yapısı, kira bedeli kadar önemli bir hukuki konudur. Özellikle kefalet ilişkileri, birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmeler, şirketlerin kiracı olduğu durumlar ve kiracının ölümü gibi olaylar kira ilişkisinin seyrini doğrudan etkileyebilmektedir.
Mal sahibi açısından güçlü bir kira ilişkisi yalnızca kira bedelinin belirlenmesiyle değil, borcun kim tarafından ve hangi güvencelerle üstlenildiğinin doğru şekilde düzenlenmesiyle mümkündür.
Bu nedenle kira sözleşmesi hazırlanırken taraf yapısı, kefalet hükümleri ve teminat mekanizmaları dikkatle oluşturulmalı; ileride ortaya çıkabilecek tahsilat ve tahliye riskleri daha sözleşmenin kurulduğu aşamada öngörülmelidir.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.581 ve devamı (Kefalet)
- Türk Borçlar Kanunu m.299 ve devamı
- Türk Borçlar Kanunu m.356 ve devamı
- Türk Ticaret Kanunu
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları