MAL SAHİPLERİ İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (XVI)
Kiracının Taşınmazı Terk Etmesi ve Teslim Sürecindeki Hukuki Sorunlar
Giriş
Kira hukukunda uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri kiracının taşınmazı fiilen terk etmesine rağmen kira ilişkisinin hukuken sona erip ermediğinin belirlenmesidir. Özellikle kiracının aniden taşınmazı boşaltması, anahtar teslim etmemesi veya taşınmazı uzun süre kullanılmayan bir halde bırakması durumlarında mal sahipleri ciddi hukuki tereddütlerle karşı karşıya kalmaktadır.
Birçok mal sahibi şu soruları sormaktadır:
- Kiracı evi boşaltıp gitmiş, içeri girebilir miyim?
- Anahtar bırakılmadıysa kira devam eder mi?
- Ev boş görünüyor ama kiracıya ulaşamıyorum, ne yapmalıyım?
- Kiracı eşyalarının bir kısmını bırakmışsa taşınmaz teslim edilmiş sayılır mı?
- Kira borcu hangi tarihe kadar işlemeye devam eder?
Bu soruların tamamı uygulamada oldukça sık karşılaşılan ve çoğu zaman hatalı işlemlere neden olan konulardır.
Özellikle mal sahiplerinin yaptığı en büyük hata, taşınmazın fiilen boş görünmesini kira ilişkisinin sona erdiği şeklinde değerlendirmeleridir.
Oysa Türk Borçlar Kanunu bakımından kira sözleşmesinin sona ermesi ile taşınmazın usulüne uygun şekilde teslim edilmesi farklı meselelerdir.
Bu nedenle kiracının taşınmazı terk etmesi halinde mal sahibinin hangi hukuki adımları atması gerektiğinin bilinmesi büyük önem taşımaktadır.
Kiracının Taşınmazı Terk Etmesi Kira Sözleşmesini Kendiliğinden Sona Erdirir Mi?
Hayır.
Kiracının taşınmazı fiilen kullanmayı bırakması tek başına kira ilişkisinin sona erdiği anlamına gelmez.
Türk Borçlar Kanunu sistemine göre kira sözleşmesinden doğan borçların sona ermesi için kiralananın kiraya verene usulüne uygun şekilde geri verilmesi gerekir.
Bu nedenle;
- Evde oturmamak,
- İşyerini kapatmak,
- Uzun süre taşınmaza gelmemek,
tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez.
Kiralananın Geri Verilmesi Borcu
Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi kiralananın geri verilmesini düzenlemektedir.
Maddeye göre kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesi halinde kiralananı aldığı durumdaki haliyle geri vermekle yükümlüdür.
Burada önemli olan husus taşınmazın fiilen boş olması değil, kiraya verene teslim edilmiş olmasıdır.
Bu nedenle geri verme borcu, kira ilişkisinin sona ermesindeki en önemli unsurlardan biridir.
Taşınmazın Boşaltılması ile Teslim Aynı Şey Midir?
Hayır.
Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri budur.
Taşınmazın boşaltılması ile teslim edilmesi farklı kavramlardır.
Örneğin:
Kiracı taşınmazı terk etmiş olabilir.
Ancak;
- Anahtarı teslim etmemiş,
- Eşyalarını bırakmış,
- Tasarruf yetkisini sürdürmüş olabilir.
Bu durumda taşınmaz hukuken teslim edilmiş sayılmayabilir.
Anahtar Teslimi Neden Bu Kadar Önemlidir?
Yargıtay uygulamalarında anahtar teslimi büyük önem taşımaktadır.
Çünkü anahtarın teslim edilmesi, kiracının taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetini sona erdirdiğini gösteren en önemli göstergelerden biridir.
Bu nedenle uygulamada şu soru sıklıkla gündeme gelmektedir:
“Kiracı çıkmış ama anahtarı vermemiş.”
Bu durumda çoğu zaman teslim gerçekleşmemiş kabul edilmektedir.
Elbette her olay kendi şartları içerisinde değerlendirilir. Ancak anahtar teslimi ispat bakımından son derece önemlidir.
Anahtar Teslim Edilmezse Kira Borcu Devam Eder Mi?
Bu konu uygulamada en çok dava konusu olan meselelerden biridir.
Genel kabul gören yaklaşım, kiralananın usulüne uygun şekilde teslim edilmemesi halinde kira ilişkisinden doğan bazı yükümlülüklerin devam edebileceği yönündedir.
Özellikle anahtarın teslim edilmediği ve taşınmaz üzerindeki tasarruf imkanının tamamen sona erdirilmediği durumlarda kira alacağı tartışmaları ortaya çıkabilmektedir.
Bu nedenle anahtar teslim tarihi çoğu zaman dava dosyalarının en önemli konularından biri haline gelmektedir.
Kiracı Eşyalarını Bırakıp Gitmişse Ne Olur?
Bu durum uygulamada oldukça sık görülmektedir.
Özellikle ekonomik zorluk yaşayan kiracılar bazen taşınmazı terk etmekte ancak bazı eşyalarını içeride bırakmaktadır.
Bu durumda mal sahibinin;
- Eşyaları dışarı atması,
- Satması,
- Kendi kullanımına geçirmesi,
hukuki riskler doğurabilir.
Çünkü eşyalar üzerindeki mülkiyet hakkı devam etmektedir.
Bu nedenle bu tür durumlarda dikkatli hareket edilmesi gerekir.
Mal Sahibi Doğrudan Eve Girebilir Mi?
Bu sorunun cevabı olayın özelliklerine göre değişebilir.
Ancak genel olarak mal sahibinin yalnızca taşınmazın kullanılmadığını düşünerek tek taraflı işlem yapması ileride uyuşmazlıklara yol açabilir.
Özellikle kiracının teslim iradesi açık şekilde ortaya konulmamışsa dikkatli davranılması gerekir.
Bu nedenle somut olayın özellikleri değerlendirilerek hareket edilmelidir.
Teslim Tutanağı Neden Düzenlenmelidir?
Teslim tutanağı uygulamada en önemli delillerden biridir.
Teslim sırasında;
- Anahtarların teslim edildiği,
- Taşınmazın durumu,
- Sayaç bilgileri,
- Mevcut hasarlar,
tespit altına alınabilir.
Bu sayede ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önemli kısmı önlenebilir.
Kiracıya Ulaşılamıyorsa Ne Yapılabilir?
Bazı durumlarda kiracı taşınmazı terk etmekte ve kendisine ulaşılamamaktadır.
Bu durumda mal sahibinin doğrudan işlem yapması yerine hukuki yolları değerlendirmesi gerekir.
Özellikle teslim ve terk olgusunun ispatı ileride önem kazanabileceğinden sürecin dikkatli yürütülmesi gerekir.
Taşınmazın Terk Edildiği Nasıl İspat Edilir?
Uygulamada şu deliller kullanılabilmektedir:
- Apartman görevlisinin beyanları,
- Komşu anlatımları,
- Elektrik ve su kullanım kayıtları,
- Fotoğraf ve video kayıtları,
- Noter tespitleri,
- Delil tespiti işlemleri.
Ancak her delilin değeri somut olaya göre değişmektedir.
Bu nedenle güçlü ve yazılı delillerin oluşturulması önem taşır.
Tahliye ve Teslim Tarihi Arasındaki Fark
Birçok uyuşmazlık bu ayrımın gözden kaçırılması nedeniyle ortaya çıkmaktadır.
Tahliye tarihi;
taşınmazın fiilen boşaltıldığı tarih olabilir.
Teslim tarihi ise;
taşınmazın hukuken kiraya verene geri verildiği tarihtir.
Bu iki tarih her zaman aynı olmayabilir.
Özellikle kira alacakları bakımından bu ayrım büyük önem taşımaktadır.
Yargıtay Uygulamasında Dikkat Edilen Hususlar
Yargıtay kararlarında özellikle şu konular üzerinde durulmaktadır:
- Anahtar tesliminin gerçekleşip gerçekleşmediği,
- Teslimin nasıl ispat edildiği,
- Taşınmaz üzerindeki hakimiyetin sona erip ermediği,
- Kiracının teslim iradesi,
- Teslim tarihinin belirlenmesi.
Bu nedenle teslim uyuşmazlıklarında ispat büyük önem taşımaktadır.
Mal Sahiplerinin En Sık Yaptığı Hatalar
Uygulamada en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
- Teslim tutanağı düzenlememek,
- Anahtar teslimini belgelememek,
- Terk edilen taşınmaza aceleyle müdahale etmek,
- Eşyaları hukuki süreç olmaksızın çıkarmak,
- Teslim tarihini kayıt altına almamak.
Bu hatalar daha sonra ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.
Sonuç
Kiracının taşınmazı terk etmesi ile taşınmazın hukuken teslim edilmesi aynı şey değildir. Kira ilişkisinin sona ermesi bakımından yalnızca fiili boşaltma değil, kiralananın usulüne uygun şekilde geri verilmesi de önem taşımaktadır.
Özellikle anahtar teslimi, teslim tutanakları ve taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetin sona erdiğinin ispatı uygulamada büyük önem taşımaktadır.
Bu nedenle mal sahipleri açısından taşınmazın boş görünmesi tek başına yeterli kabul edilmemeli; teslim süreci hukuken güvenli şekilde tamamlanmalıdır.
Uyuşmazlıkların önemli bir kısmı kira sözleşmesinin sona ermesinden değil, sona erdiğinin nasıl ispat edileceğinden kaynaklanmaktadır.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.334
- Türk Borçlar Kanunu m.335
- Türk Borçlar Kanunu m.336
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları