MAL SAHİPLERİ İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (XV)
Depozito, Aidat ve Abonelik Borçlarında Mal Sahibinin Hakları
Giriş
Kira ilişkilerinde uyuşmazlıkların önemli bir kısmı kira bedelinden değil, kira sözleşmesinin sona erdiği aşamada ortaya çıkan depozito, aidat ve abonelik borçlarından kaynaklanmaktadır. Özellikle kiracının taşınmazı tahliye ettiği tarihten sonra taraflar arasında;
- Depozitonun iade edilip edilmeyeceği,
- Aidat borçlarının kime ait olduğu,
- Elektrik, su ve doğalgaz borçlarından kimin sorumlu olduğu,
- Ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı,
konularında ciddi uyuşmazlıklar yaşanmaktadır.
Uygulamada birçok mal sahibi şu sorularla karşı karşıya kalmaktadır:
“Kiracı evi boşalttı ama aidat borcu bıraktı. Ben ödemek zorunda mıyım?”
“Elektrik borcu nedeniyle bana icra takibi geldi. Sorumlu olur muyum?”
“Depozitoyu vermeden önce hangi zararları mahsup edebilirim?”
“Kiracı ortak giderleri ödemediyse yönetim benden isteyebilir mi?”
Bu soruların cevapları yalnızca Türk Borçlar Kanunu’nda değil, aynı zamanda Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuatta yer alan düzenlemelerle belirlenmektedir.
Bu nedenle kira ilişkisinin sona ermesi, taraflar arasındaki tüm mali yükümlülüklerin otomatik olarak sona erdiği anlamına gelmemektedir.
Depozito Nedir?
Depozito, diğer adıyla güvence bedeli, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi ihtimaline karşı mal sahibine verilen teminattır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi güvence bedelini düzenlemektedir.
Kanuna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
Bu düzenlemenin amacı kiracının aşırı yük altına sokulmasını önlemektir.
Depozito Her Durumda Kiracıya İade Edilir mi?
Hayır.
Depozitonun amacı zaten belirli riskleri teminat altına almaktır.
Kiracının;
- Kira borcu bırakması,
- Aidat borcu bırakması,
- Taşınmaza zarar vermesi,
- Sözleşmesel yükümlülüklerini ihlal etmesi,
gibi durumlarda depozitonun iadesi konusunda uyuşmazlık çıkabilir.
Ancak mal sahibinin tek taraflı olarak:
“Depozitoyu vermiyorum.”
demesi de yeterli değildir.
Gerçek zarar veya borcun ortaya konulması gerekir.
Depozito Hangi Durumlarda İade Edilmeyebilir?
Uygulamada en sık karşılaşılan durumlar şunlardır:
- Ödenmemiş kira borçları,
- Ortak gider borçları,
- Hor kullanımdan kaynaklanan zararlar,
- Eski hale getirme masrafları,
- Sözleşmeden doğan diğer alacaklar.
Bu tür durumlarda depozitonun tamamı veya bir kısmı üzerinde uyuşmazlık ortaya çıkabilmektedir.
Ancak zarar ve borçların somut şekilde ispat edilmesi gerekir.
Depozito ile Her Zarar Mahsup Edilebilir mi?
Hayır.
Özellikle olağan kullanım sonucu oluşan yıpranmalar depozitodan kesinti yapılmasına hak vermez.
Örneğin:
- Boyanın doğal şekilde eskimesi,
- Normal kullanım izleri,
- Zamanla oluşan aşınmalar,
genellikle kiracının sorumluluğunda kabul edilmez.
Bu nedenle mal sahibi yalnızca gerçek zararları depozitoyla ilişkilendirebilir.
Aidat Borçlarından Kim Sorumludur?
Kat Mülkiyeti Kanunu aidat konusunda özel hükümler içermektedir.
Uygulamada önemli bir ayrım bulunmaktadır.
Kiracı ile mal sahibi arasındaki ilişki bakımından aidatların hangi tarafa ait olduğu kira sözleşmesiyle belirlenebilir.
Ancak apartman yönetimi açısından durum farklıdır.
Apartman Yönetimi Aidatı Kimden Talep Edebilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca bazı giderler bakımından kat maliki ile kiracı arasında müteselsil sorumluluk söz konusu olabilir.
Bu nedenle uygulamada yönetim çoğu zaman aidat borçlarını doğrudan mal sahibinden talep etmektedir.
Mal sahibi borcu ödemek zorunda kalırsa daha sonra kiracıya rücu etme hakkı doğabilir.
Bu husus birçok mal sahibinin sonradan karşılaştığı önemli bir risk alanıdır.
Hangi Aidatlar Kiracıya Aittir?
Genel kabul gören uygulamaya göre:
- Kapıcı giderleri,
- Temizlik giderleri,
- Güvenlik giderleri,
- Ortak elektrik giderleri,
- Asansör işletme giderleri,
gibi işletme giderleri çoğu zaman kiracının kullanımına bağlı giderlerdir.
Buna karşılık;
- Büyük onarımlar,
- Demirbaş yenilemeleri,
- Yapısal harcamalar,
çoğunlukla mal sahibini ilgilendirmektedir.
Ancak her somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiracının Abonelik Borçları Mal Sahibine Yansır mı?
Uygulamada en çok merak edilen konulardan biridir.
Özellikle;
- Elektrik,
- Su,
- Doğalgaz,
- İnternet,
borçları bakımından sorunlar yaşanmaktadır.
Kural olarak abonelik hangi kişi adına ise borç da o kişiye aittir.
Bu nedenle kiracının kendi adına açtırdığı aboneliklerden doğan borçlardan doğrudan mal sahibi sorumlu değildir.
Ancak uygulamada çeşitli teknik ve idari sorunlar ortaya çıkabilmektedir.
Elektrik Borcu Nedeniyle Mal Sahibine Takip Yapılabilir mi?
Genel kural olarak borçlu abonedir.
Ancak abonelik işlemlerinin doğru yapılmaması veya aboneliğin mal sahibi adına kalmaya devam etmesi halinde farklı sonuçlar ortaya çıkabilir.
Bu nedenle kira ilişkisinin başlangıcında aboneliklerin fiilen kullanıcı adına geçirilmesi önem taşımaktadır.
Su ve Doğalgaz Borçlarında Risk Var Mıdır?
Bazı uygulamalarda su ve doğalgaz borçları bakımından da çeşitli uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir.
Bu nedenle taşınmaz tahliye edilirken:
- Son sayaç değerlerinin alınması,
- Borç sorgulamalarının yapılması,
- Aboneliklerin kapatılması veya devredilmesi,
önem taşımaktadır.
Aksi halde ileride beklenmeyen borçlarla karşılaşılabilmektedir.
Kiracı Tahliye Olduğunda Mal Sahibi Ne Yapmalıdır?
Uygulamada en doğru yöntemlerden biri teslim tutanağı düzenlemektir.
Teslim sırasında;
- Anahtar teslimi,
- Sayaç okumaları,
- Aidat durumu,
- Taşınmazın mevcut hali,
tespit edilmelidir.
Bu kayıtlar ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda önemli delil niteliği taşımaktadır.
Depozito İadesi Öncesinde Nelere Dikkat Edilmelidir?
Mal sahipleri açısından en kritik aşamalardan biri budur.
Depozito iade edilmeden önce:
- Aidat borçları,
- Kira borçları,
- Taşınmazdaki zararlar,
- Abonelik durumları,
kontrol edilmelidir.
Aksi halde sonradan ortaya çıkan zararların tahsili güçleşebilir.
Yargıtay Uygulamasında Dikkat Edilen Hususlar
Yargıtay kararlarında özellikle şu hususlar öne çıkmaktadır:
- Güvence bedelinin amacı,
- Gerçek zararın ispatı,
- Olağan kullanım ile hor kullanım ayrımı,
- Aidat sorumluluğu,
- Depozitonun iadesi şartları.
Bu nedenle depozito uyuşmazlıkları çoğu zaman ayrıntılı delil incelemesi gerektirmektedir.
Mal Sahiplerinin En Sık Yaptığı Hatalar
Uygulamada sıkça karşılaşılan hatalar şunlardır:
- Teslim tutanağı düzenlememek,
- Depozitoyu gerekçesiz şekilde alıkoymak,
- Aidat borçlarını takip etmemek,
- Abonelikleri kontrol etmemek,
- Taşınmaz teslim edilirken zarar tespiti yapmamak.
Bu hatalar sonradan ciddi hukuki sorunlar doğurabilmektedir.
Sonuç
Depozito, aidat ve abonelik borçları kira ilişkisinin sona ermesinden sonra dahi taraflar arasında uyuşmazlık yaratabilen önemli konulardır.
Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu birlikte değerlendirildiğinde, mal sahibinin hem hakları hem de belirli riskleri bulunmaktadır.
Özellikle güvence bedelinin iadesi, aidat sorumluluğu ve abonelik borçlarının doğru yönetilmesi ileride açılabilecek davaların önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Bu nedenle kira ilişkisinin sona ermesi yalnızca anahtar tesliminden ibaret görülmemeli; mali yükümlülüklerin eksiksiz şekilde tasfiye edilmesi sağlanmalıdır.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.342
- Türk Borçlar Kanunu m.334 ve devamı
- Kat Mülkiyeti Kanunu m.20
- Kat Mülkiyeti Kanunu m.22
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları