KİRACILAR İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (III)
Kiralanan Taşınmazın Satılması Halinde Kiracının Hakları
Giriş
Kira ilişkilerinde kiracıların en çok endişe duyduğu konuların başında kiralanan taşınmazın satılması gelmektedir. Özellikle son yıllarda gayrimenkul piyasasında yaşanan hareketlilik nedeniyle birçok kiracı, oturduğu veya işyeri olarak kullandığı taşınmazın satışa çıkarılmasıyla karşı karşıya kalmaktadır.
Uygulamada kiracılar sıklıkla şu soruların cevabını aramaktadır:
- Ev satılırsa evi boşaltmak zorunda mıyım?
- Yeni malik beni hemen çıkarabilir mi?
- Satış işlemi kira sözleşmesini sona erdirir mi?
- Yeni malike kira ödemek zorunda mıyım?
- Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye talep ederse ne olur?
- Satış sonrasında kiracının sahip olduğu yasal güvenceler nelerdir?
Bu soruların önemli bir kısmı yanlış bilgiler nedeniyle yanlış cevaplandırılmaktadır.
Özellikle uygulamada birçok ev sahibi veya emlak danışmanı tarafından:
“Ev satıldı, kiracının çıkması gerekiyor.”
şeklinde açıklamalar yapılabilmektedir.
Oysa Türk Borçlar Kanunu kiracıyı bu konuda önemli ölçüde korumaktadır.
Taşınmazın satılması ile kira sözleşmesinin sona ermesi aynı şey değildir.
Bu nedenle satış sonrasında kiracının hangi haklara sahip olduğunu bilmesi büyük önem taşımaktadır.
Taşınmazın Satılması Kira Sözleşmesini Sona Erdirir Mi?
Hayır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi bu konuda açık bir düzenleme içermektedir.
Kanuna göre:
Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir.
Bu düzenleme uygulamada:
“Satım kirayı bozmaz.”
ilkesi olarak bilinmektedir.
Dolayısıyla taşınmazın satılması kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez.
Yeni Malik Eski Malikin Yerine Geçer Mi?
Evet.
Satış işleminin tamamlanmasıyla birlikte yeni malik kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatını kazanır.
Bu nedenle:
- Kiracının hakları devam eder.
- Kira sözleşmesi devam eder.
- Kiracının kullanım hakkı devam eder.
Sadece kiraya veren taraf değişmiş olur.
Bu nedenle kiracı açısından kira ilişkisinin temel yapısı korunmaktadır.
Ev Satıldıktan Sonra Kiracı Çıkmak Zorunda Mıdır?
Hayır.
Satış tek başına tahliye sebebi değildir.
Kiracı yalnızca taşınmaz satıldığı için evi boşaltmak zorunda değildir.
Bu husus uygulamada en çok karıştırılan konuların başında gelmektedir.
Birçok kiracı satış işlemini öğrendiği anda taşınmazı boşaltmak zorunda olduğunu düşünmektedir.
Oysa Türk hukukunda böyle bir zorunluluk bulunmamaktadır.
Yeni Malik Kiracıyı Hemen Tahliye Edebilir Mi?
Hayır.
Yeni malik doğrudan:
“Evi satın aldım, çıkın.”
diyerek kiracıyı tahliye edemez.
Türk Borçlar Kanunu yeni malike belirli durumlarda tahliye hakkı tanımış olsa da bunun belirli şartları bulunmaktadır.
Bu şartlar oluşmadan kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir.
Yeni Malik Hangi Şartlarda Tahliye Talep Edebilir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını düzenlemektedir.
Buna göre yeni malik;
- Kendisi,
- Eşi,
- Altsoyu,
- Üstsoyu,
- Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler,
için taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa belirli şartlar altında tahliye talep edebilir.
Ancak bu hak sınırsız değildir.
Yeni Malik Hangi Sürelerde İşlem Yapmak Zorundadır?
Kanun yeni malike belirli süreler tanımaktadır.
Bu sürelerin kaçırılması halinde tahliye hakkının kullanılması zorlaşabilmektedir.
Bu nedenle satış sonrasında hem kiracının hem de yeni malikin süreleri dikkatle takip etmesi gerekir.
Uygulamada birçok uyuşmazlık bu sürelerin yanlış değerlendirilmesinden kaynaklanmaktadır.
Yeni Malikin İhtiyacı Her Zaman Tahliye Sebebi Oluşturur Mu?
Hayır.
İhtiyaç iddiasının;
- Gerçek,
- Samimi,
- Zorunlu,
olması gerekir.
Yargıtay kararlarında ihtiyaç iddiaları ayrıntılı şekilde incelenmektedir.
Bu nedenle yalnızca:
“Ben burada oturacağım.”
şeklindeki beyanlar her zaman yeterli kabul edilmemektedir.
Kiracı Satış Sonrasında Kirasını Kime Ödeyecektir?
Satış işlemi tamamlandıktan sonra kira bedeli yeni malike ödenmelidir.
Ancak uygulamada satış sürecinde bazı karışıklıklar yaşanabilmektedir.
Bu nedenle kiracının yeni malik bilgisini net şekilde öğrenmesi önem taşımaktadır.
Aksi halde yanlış kişiye yapılan ödeme nedeniyle yeni uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
Yeni Malik Kira Bedelini Hemen Artırabilir Mi?
Hayır.
Taşınmazın satılması kira artışı bakımından yeni bir hak doğurmaz.
Yeni malik de kira sözleşmesine bağlıdır.
Bu nedenle satış sonrasında:
“Evi satın aldım, kira artık iki katına çıktı.”
şeklindeki talepler hukuken geçerli değildir.
Kira artışları Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerine tabidir.
Kiracı Satış İşlemini Engelleyebilir Mi?
Hayır.
Mülkiyet hakkı gereği mal sahibi taşınmazını satabilir.
Kiracının taşınmazın satışını engelleme yetkisi bulunmamaktadır.
Ancak satış işlemi kiracının mevcut haklarını ortadan kaldırmaz.
Bu nedenle satış ile tahliye birbirine karıştırılmamalıdır.
Satış Sürecinde Evin Gösterilmesi Zorunlu Mudur?
Uygulamada sık karşılaşılan konulardan biridir.
Ev sahibi taşınmazı satmak istediğinde alıcılara taşınmazı göstermek isteyebilir.
Ancak bu süreç kiracının kullanım hakkını ihlal edecek şekilde yürütülemez.
Tarafların dürüstlük kuralı çerçevesinde hareket etmesi gerekir.
Ev Sahibi Satış Gerekçesiyle Kiracıyı Rahatsız Edebilir Mi?
Hayır.
Bazı durumlarda ev sahipleri;
- Sürekli müşteri getirme,
- Sürekli arama,
- Taşınmazı boşaltması için baskı kurma,
gibi davranışlarda bulunabilmektedir.
Kiracının kullanım hakkı ve özel hayatı hukuk tarafından korunmaktadır.
Bu nedenle satış süreci kiracıyı taşınmazdan vazgeçirmeye yönelik baskı aracına dönüştürülemez.
Yeni Malik ile Yeni Kira Sözleşmesi Yapmak Zorunlu Mudur?
Hayır.
Mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur.
Taraflar isterlerse yeni sözleşme yapabilirler.
Ancak satış işlemi nedeniyle mevcut sözleşmenin kendiliğinden geçersiz hale gelmesi söz konusu değildir.
Yargıtay Uygulamasında Dikkat Edilen Hususlar
Yargıtay kararlarında özellikle şu konular üzerinde durulmaktadır:
- Satım kirayı bozmaz ilkesi,
- Yeni malikin ihtiyaç iddiası,
- Süre şartları,
- İhtiyacın gerçek ve samimi olması,
- Kiracının mevcut haklarının korunması.
Bu nedenle satış sonrasında ortaya çıkan tahliye uyuşmazlıkları ayrıntılı şekilde incelenmektedir.
Kiracıların En Sık Yaptığı Hatalar
Uygulamada kiracılar tarafından yapılan başlıca hatalar şunlardır:
- Satış nedeniyle evi hemen boşaltmak,
- Haklarını araştırmadan anlaşma yapmak,
- Yeni malik bilgilerini doğrulamamak,
- Kira ödemelerini yanlış kişiye yapmak,
- Satış ile tahliye kavramlarını karıştırmak.
Bu hatalar ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Sonuç
Türk kira hukukunda taşınmazın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun benimsediği “satım kirayı bozmaz” ilkesi sayesinde kiracının mevcut hakları büyük ölçüde korunmaktadır.
Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve kiracının kullanım hakkı devam eder. Satış işlemi tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.
Her ne kadar yeni malik belirli şartlar altında ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilse de bunun için kanunda öngörülen prosedürlerin yerine getirilmesi ve ihtiyacın ispat edilmesi gerekir.
Bu nedenle kiracılar açısından önemli olan husus, satış haberini doğrudan tahliye sebebi olarak değerlendirmemek ve sahip oldukları yasal güvenceleri bilmektir.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.310
- Türk Borçlar Kanunu m.351
- Türk Borçlar Kanunu m.352
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları