KİRACILAR İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (II)
Kira Artışları ve Fahiş Kira Taleplerine Karşı Kiracının Hakları
Giriş
Son yıllarda kira hukukunda en fazla tartışılan konuların başında kira artışları gelmektedir. Özellikle yüksek enflasyon, konut arzındaki daralma ve gayrimenkul fiyatlarındaki artış nedeniyle birçok ev sahibi mevcut kira bedellerini piyasa seviyesine çıkarmak istemekte, buna karşılık kiracılar ise yüksek artış talepleriyle karşı karşıya kalmaktadır.
Uygulamada kiracılar sıklıkla şu sorularla karşılaşmaktadır:
- Ev sahibi istediği oranda kira artışı yapabilir mi?
- Kira artışında yasal sınır nedir?
- TÜFE oranı nasıl uygulanır?
- Ev sahibi piyasa rayicini gerekçe göstererek yüksek artış isteyebilir mi?
- Artışı kabul etmezsem tahliye edilir miyim?
- Kira tespit davası açılırsa ne olur?
Bu soruların cevapları Türk Borçlar Kanunu’nun kira artışına ilişkin hükümlerinde düzenlenmiştir.
Kira hukukunda kira bedeli tarafların serbest iradesine bırakılmış olmakla birlikte, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan önemli sınırlamalar bulunmaktadır.
Bu nedenle ev sahibinin talep ettiği her kira artışı hukuken geçerli olmayabilir.
Kira Artışları Nasıl Belirlenir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kira artışlarının temel dayanağını oluşturmaktadır.
Kanuna göre taraflar kira sözleşmesinde artış oranı belirleyebilir.
Ancak belirlenen oran sınırsız değildir.
Kanun kiracıyı korumak amacıyla belirli sınırlar öngörmektedir.
Bu nedenle sözleşmede yer alan her artış hükmü doğrudan uygulanamaz.
Ev Sahibi İstediği Kadar Kira Artışı Yapabilir Mi?
Hayır.
Uygulamada birçok ev sahibi:
“Bu ev artık şu kadar ediyor.”
“Komşu daireler şu fiyata kiraya veriliyor.”
gerekçeleriyle yüksek artış talep etmektedir.
Ancak kira artışları yalnızca ev sahibinin iradesine bağlı değildir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kira artışlarını sınırlandırmıştır.
Bu nedenle kira artışının hukuka uygun olup olmadığı somut olaya göre değerlendirilmelidir.
TÜFE Sınırı Nedir?
TBK m.344 uyarınca kira sözleşmelerinde uygulanacak artış oranı, on iki aylık ortalamalara göre tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını aşamaz.
Bu düzenleme özellikle ilk beş yıl içerisindeki kira ilişkileri bakımından büyük önem taşımaktadır.
Dolayısıyla taraflar daha yüksek bir oran kararlaştırmış olsa bile belirli durumlarda bu oran geçerli kabul edilmeyebilir.
Sözleşmede Yüksek Artış Oranı Yazıyorsa Ne Olur?
Uygulamada bazı kira sözleşmelerinde:
- %50,
- %100,
- Döviz bazlı artışlar,
yer alabilmektedir.
Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kanunun emredici hükümleri bulunmaktadır.
Bu nedenle sözleşmedeki her artış hükmü otomatik olarak uygulanamaz.
Mahkemeler öncelikle TBK m.344 çerçevesinde değerlendirme yapmaktadır.
Kiracı Artışı Kabul Etmezse Tahliye Edilebilir Mi?
Hayır.
Uygulamada en yaygın yanlış inanışlardan biri budur.
Birçok kiracı:
“İstenen artışı kabul etmezsem evden çıkarılırım.”
düşüncesiyle hareket etmektedir.
Oysa kira artışı konusunda uyuşmazlık yaşanması tek başına tahliye sebebi değildir.
Tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı şekilde düzenlenmiştir.
Bu nedenle kiracının yasal haklarını kullanması tahliye nedeni oluşturmaz.
Ev Sahibi Piyasa Rayicini Gerekçe Göstererek Artış İsteyebilir Mi?
Belirli şartlarda evet.
Ancak bunun yolu doğrudan kira bedelini artırmak değildir.
Özellikle uzun süre devam eden kira ilişkilerinde ev sahibi kira tespit davası açabilir.
Bu noktada kira tespit kurumunun devreye girdiği görülmektedir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini sağlayan dava türüdür.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri bu davaların temel dayanağını oluşturmaktadır.
Özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde piyasa rayiçleri ile mevcut kira bedeli arasında ciddi fark oluşabilmektedir.
Bu durumda mahkemeden yeni kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir.
Beş Yılını Dolduran Kira Sözleşmelerinde Ne Olur?
TBK m.344’ün en önemli hükümlerinden biri beş yıllık süreye ilişkindir.
Beş yılın sonunda kira bedeli belirlenirken yalnızca TÜFE oranı dikkate alınmaz.
Mahkeme;
- Emsal kiraları,
- Taşınmazın özelliklerini,
- Bölgesel rayiçleri,
- Hakkaniyet ilkelerini,
değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilir.
Bu nedenle beş yılı aşan kira ilişkilerinde farklı bir sistem uygulanmaktadır.
Kira Tespit Davasında Kiracının Hakları Nelerdir?
Kira tespit davası açılması kiracının haklarını ortadan kaldırmaz.
Kiracı;
- Emsal araştırmasına itiraz edebilir,
- Kendi emsal delillerini sunabilir,
- Bilirkişi raporlarına itiraz edebilir,
- Mahkemeye açıklama yapabilir.
Bu nedenle dava tek taraflı bir süreç değildir.
Mahkeme her iki tarafın iddialarını değerlendirerek karar vermektedir.
Kira Tespit Davası Açılması Tahliye Sebebi Midir?
Hayır.
Bu konu sıklıkla karıştırılmaktadır.
Kira tespit davası kira bedelinin belirlenmesine ilişkindir.
Tahliye davası ise kiracının taşınmazı boşaltmasını amaçlar.
Dolayısıyla kira tespit davası açılmış olması kiracının tahliye edileceği anlamına gelmez.
Fahiş Kira Talebi Karşısında Kiracı Ne Yapabilir?
Kiracı öncelikle talebin hukuki dayanağını değerlendirmelidir.
Özellikle:
- Yazılı talepler,
- İhtarlar,
- Kira sözleşmesi hükümleri,
incelenmelidir.
Uyuşmazlığın niteliğine göre:
- Arabuluculuk,
- Dava süreci,
- Savunma mekanizmaları,
gündeme gelebilir.
Bu nedenle yalnızca baskı nedeniyle yüksek kira bedelini kabul etmek her zaman zorunlu değildir.
Ev Sahibi Kira Artışını Kabul Etmediği İçin Kiracıyı Rahatsız Edebilir Mi?
Hayır.
Bazı durumlarda ev sahipleri;
- Sürekli arama,
- Baskı kurma,
- Taşınmazı satacağını söyleme,
- Eve müşteri getirme,
- Çıkması için rahatsız etme,
gibi yöntemlere başvurabilmektedir.
Bu tür davranışlar hukuki sonuçlar doğurabilir.
Kiracının kullanım hakkı ve huzurlu oturma hakkı hukuk tarafından korunmaktadır.
Yargıtay Uygulamasında Dikkat Edilen Hususlar
Yargıtay kararlarında özellikle:
- TBK m.344 sınırları,
- Beş yıllık kira ilişkileri,
- Emsal kira araştırmaları,
- Hakkaniyet indirimi,
- Kiracının korunması ilkesi,
üzerinde durulmaktadır.
Bu nedenle kira artışı uyuşmazlıklarında yalnızca piyasa koşulları değil, kanunun öngördüğü koruma sistemi de dikkate alınmaktadır.
Kiracıların En Sık Yaptığı Hatalar
Uygulamada sık görülen hatalar şunlardır:
- Yasal hakları araştırmadan artışı kabul etmek,
- Yazılı belge oluşturmamak,
- İhtarları dikkate almamak,
- Kira tespit davasını tahliye davası sanmak,
- Hukuki süreçleri takip etmemek.
Bu hatalar ileride önemli hak kayıplarına neden olabilmektedir.
Sonuç
Kira artışları kira hukukunun en önemli ve en fazla uyuşmazlık yaratan alanlarından biridir. Ancak ev sahibinin talep ettiği her artış hukuken geçerli değildir.
Türk Borçlar Kanunu özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan sınırlamalar getirmiştir. Bu nedenle kira artışları belirli kurallara tabidir ve kiracının sırf yüksek artışı kabul etmemesi tahliye sebebi oluşturmaz.
Özellikle kira tespit davaları, beş yıllık süreler ve TÜFE sınırları kira hukukunun temel mekanizmaları arasında yer almaktadır.
Bu nedenle kiracılar açısından önemli olan husus, kira artışı taleplerini yalnızca ekonomik baskı açısından değil, hukuki çerçeve içerisinde değerlendirmek ve sahip oldukları hakları doğru şekilde kullanmaktır.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.344
- Türk Borçlar Kanunu m.345
- Türk Borçlar Kanunu m.347
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Arabuluculuk Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları