KİRACILAR İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (IV)
Depozito, Aidat ve Abonelik Uyuşmazlıklarında Kiracının Hakları
Giriş
Kira ilişkisinin başlangıcında taraflar çoğunlukla kira bedeli üzerinde yoğunlaşırken, uygulamada en fazla uyuşmazlık yaratan konuların başında depozito, aidat ve abonelik borçları gelmektedir. Özellikle kira sözleşmesinin sona erdiği dönemde kiracılar ile ev sahipleri arasında yaşanan anlaşmazlıkların önemli bir kısmı güvence bedelinin iadesi, aidat sorumluluğu ve taşınmaza ilişkin aboneliklerden kaynaklanmaktadır.
Uygulamada kiracılar sıklıkla şu soruların cevabını aramaktadır:
- Depozitomu hangi şartlarda geri alabilirim?
- Ev sahibi depozitoyu vermiyorsa ne yapabilirim?
- Her aidatı ödemek zorunda mıyım?
- Büyük onarım giderleri bana yüklenebilir mi?
- Apartman yönetimi aidatı benden mi isteyebilir?
- Elektrik, su veya doğalgaz borçlarından ne ölçüde sorumluyum?
Bu konuların önemli bir bölümü Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleriyle düzenlenmiştir.
Ancak uygulamada tarafların haklarını tam olarak bilmemesi nedeniyle çok sayıda gereksiz uyuşmazlık ortaya çıkmaktadır.
Bu nedenle kiracıların depozito, aidat ve abonelik sistemine ilişkin temel haklarını bilmesi büyük önem taşımaktadır.
Depozito Nedir?
Depozito, Türk Borçlar Kanunu’nda güvence bedeli olarak düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre kiraya veren, kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini güvence altına almak amacıyla belirli bir miktar güvence talep edebilir.
Uygulamada bu güvence bedeli çoğu zaman depozito olarak adlandırılmaktadır.
Depozitonun amacı:
- Kira borçlarını güvence altına almak,
- Kiracının taşınmaza vereceği zararları karşılamak,
- Sözleşmeden doğabilecek diğer alacakları teminat altına almak,
olarak özetlenebilir.
Ev Sahibi İstediği Kadar Depozito Alabilir Mi?
Hayır.
Türk Borçlar Kanunu m.342 açık bir sınırlama getirmiştir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında alınacak güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
Dolayısıyla:
- Dört aylık,
- Altı aylık,
- Bir yıllık kira tutarında,
depozito talep edilmesi kanunun öngördüğü sistemle bağdaşmamaktadır.
Bu düzenleme kiracının aşırı yük altına sokulmasını önlemek amacıyla getirilmiştir.
Depozito Her Durumda Kiracıya İade Edilmek Zorunda Mıdır?
Kural olarak evet.
Kira sözleşmesi sona erdiğinde ve kiracının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri bulunmuyorsa depozito iade edilmelidir.
Ancak bazı durumlarda ev sahibi depozitonun tamamını veya bir kısmını geri vermek istemeyebilir.
Bu noktada önemli olan husus, depozitonun hangi gerekçeyle tutulduğudur.
Ev Sahibi Depozitoyu Hangi Durumlarda Vermeyebilir?
Ev sahibi;
- Ödenmemiş kira borçları,
- Kiracının verdiği zararlar,
- Eski hale getirme masrafları,
- Sözleşmeden doğan diğer alacaklar,
nedeniyle depozitoya ilişkin hak iddia edebilir.
Ancak burada önemli bir kural bulunmaktadır.
Ev sahibinin:
“Depozitoyu vermek istemiyorum.”
şeklindeki tek taraflı iradesi yeterli değildir.
Gerçek bir zarar veya alacağın bulunması gerekir.
Olağan Kullanım Nedeniyle Depozito Kesilebilir Mi?
Hayır.
Uygulamada en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri budur.
Türk Borçlar Kanunu’nun sistemine göre kiracı taşınmazın olağan kullanımından kaynaklanan yıpranmalardan sorumlu değildir.
Örneğin:
- Boyanın zamanla eskimesi,
- Parkelerde normal kullanım izleri oluşması,
- Kapı kollarının aşınması,
olağan kullanım kapsamında değerlendirilebilir.
Bu nedenle bu tür durumlar depozitonun kesilmesine gerekçe oluşturmaz.
Ev Sahibi Depozitoyu İade Etmezse Ne Yapılabilir?
Kiracı öncelikle iade talebini yazılı şekilde ortaya koymalıdır.
Uyuşmazlığın çözülmemesi halinde:
- Arabuluculuğa başvurulabilir,
- Alacak davası açılabilir,
- İcra takibi yapılabilir.
Hangi yöntemin tercih edileceği somut olayın özelliklerine göre değişmektedir.
Bu nedenle depozito uyuşmazlıklarında delillerin korunması önem taşımaktadır.
Aidat Borçlarından Kim Sorumludur?
Uygulamada en fazla tartışılan konulardan biri aidat yükümlülüğüdür.
Her aidat kalemi kiracıya ait değildir.
Bu noktada Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri önem kazanmaktadır.
Genel olarak;
- Kullanıma bağlı giderler,
- İşletme giderleri,
çoğu zaman kiracının sorumluluğunda kabul edilmektedir.
Kiracının Sorumlu Olduğu Aidatlar Nelerdir?
Uygulamada genellikle:
- Kapıcı giderleri,
- Güvenlik giderleri,
- Temizlik giderleri,
- Ortak alan elektrik giderleri,
- Asansör işletme giderleri,
kiracı tarafından karşılanmaktadır.
Çünkü bu giderler taşınmazın kullanımıyla doğrudan bağlantılıdır.
Büyük Onarım Giderleri Kiracıdan Talep Edilebilir Mi?
Kural olarak hayır.
Örneğin:
- Çatı yenilenmesi,
- Asansörün tamamen değiştirilmesi,
- Dış cephe mantolaması,
- Yapısal güçlendirme,
gibi giderler çoğunlukla kat malikini ilgilendiren harcamalardır.
Bu nedenle kiracıdan talep edilmesi her zaman mümkün değildir.
Her somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.
Apartman Yönetimi Aidatı Kiracıdan İsteyebilir Mi?
Evet.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi belirli giderler bakımından kiracı ile malik arasında sorumluluk ilişkisi kurmaktadır.
Bu nedenle uygulamada apartman yönetimi aidat alacağını doğrudan kiracıdan talep edebilmektedir.
Ancak her gider kalemi aynı kapsamda değerlendirilmez.
Elektrik, Su ve Doğalgaz Borçlarından Kim Sorumludur?
Genel kural olarak abonelik hangi kişi adına ise borç da o kişiye aittir.
Dolayısıyla:
- Elektrik,
- Su,
- Doğalgaz,
- İnternet,
abonelikleri kiracı adına ise borçlardan öncelikle kiracı sorumlu olacaktır.
Bu nedenle kira ilişkisinin başlangıcında aboneliklerin doğru şekilde devralınması önemlidir.
Kiracı Evden Ayrılırken Ne Yapmalıdır?
Uygulamada birçok kiracı tahliye sırasında gerekli işlemleri yapmadığı için sonradan çeşitli uyuşmazlıklarla karşılaşmaktadır.
Bu nedenle tahliye sırasında:
- Sayaçların kontrol edilmesi,
- Son faturaların ödenmesi,
- Aboneliklerin kapatılması veya devredilmesi,
- Teslim tutanağı düzenlenmesi,
önem taşımaktadır.
Bu işlemler ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesini sağlar.
Teslim Tutanağı Neden Önemlidir?
Teslim tutanağı hem kiracıyı hem de ev sahibini koruyan önemli bir belgedir.
Bu tutanak sayesinde:
- Anahtar teslim tarihi,
- Taşınmazın durumu,
- Mevcut hasarlar,
- Sayaç bilgileri,
kayıt altına alınabilir.
Böylece sonradan ortaya çıkabilecek zarar ve depozito uyuşmazlıklarının önemli kısmı önlenebilir.
Yargıtay Uygulamasında Dikkat Edilen Hususlar
Yargıtay kararlarında özellikle şu hususlar üzerinde durulmaktadır:
- Depozitonun amacı,
- Olağan kullanım ile zarar ayrımı,
- Aidatların niteliği,
- Gerçek zararların ispatı,
- Teslim süreci ve teslim tutanakları.
Bu nedenle depozito ve aidat uyuşmazlıklarında deliller büyük önem taşımaktadır.
Kiracıların En Sık Yaptığı Hatalar
Uygulamada sık görülen hatalar şunlardır:
- Depozitoyu elden verip belge almamak,
- Teslim tutanağı düzenlememek,
- Son faturaları kontrol etmemek,
- Aidat kalemlerini incelememek,
- Taşınmazı teslim ederken fotoğraf çekmemek.
Bu hatalar ileride ciddi ispat sorunlarına yol açabilmektedir.
Sonuç
Depozito, aidat ve abonelik borçları kira ilişkisinin en fazla uyuşmazlık yaratan alanlarından biridir. Ancak birçok uyuşmazlık doğru bilgi ve doğru belge düzeniyle önlenebilir.
Kiracılar açısından temel kural, depozitonun kural olarak iade edilmesi gerektiği, yalnızca gerçek zarar veya borçların bu bedelden mahsup edilebileceğidir.
Bunun yanında aidat ve abonelik yükümlülüklerinin kapsamı da her somut olayda dikkatle değerlendirilmelidir.
Özellikle teslim sürecinin yazılı belgelerle kayıt altına alınması hem depozito uyuşmazlıklarının hem de sonradan ortaya çıkabilecek alacak iddialarının önlenmesi bakımından büyük önem taşımaktadır.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.342
- Türk Borçlar Kanunu m.334
- Türk Borçlar Kanunu m.335
- Kat Mülkiyeti Kanunu m.20
- Kat Mülkiyeti Kanunu m.22
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları