KİRACILAR İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (I)
Tahliye Baskıları ve Kiracının Tahliyeye Karşı Hakları
Giriş
Konut ve çatılı işyeri kiralarında son yıllarda en fazla uyuşmazlık yaratan konuların başında tahliye süreçleri gelmektedir. Özellikle kira bedellerindeki hızlı artışlar sonrasında birçok kiracı, ev sahiplerinin çeşitli gerekçelerle taşınmazı boşaltmasını istediği durumlarla karşı karşıya kalmaktadır.
Uygulamada kiracılar sıklıkla şu ifadelerle karşılaşmaktadır:
- “Evi satacağım, çıkmanız gerekiyor.”
- “Oğlum oturacak, evi boşaltın.”
- “Kirayı artırmazsanız sizi çıkaracağım.”
- “Bir ay içinde evi teslim edin.”
- “Tahliye taahhütnamesi imzalamıştınız.”
Bu tür durumlarda birçok kiracı, ev sahibinin talebinin hukuken bağlayıcı olup olmadığını bilmeden hareket etmekte ve çoğu zaman sahip olduğu haklardan habersiz şekilde taşınmazı tahliye etmektedir.
Oysa Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruyan önemli hükümler içermektedir. Belirli şartlar gerçekleşmedikçe kiracının yalnızca ev sahibinin talebi üzerine taşınmazı boşaltma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Bu nedenle tahliye süreçlerinde hem ev sahibinin haklarının hem de kiracının sahip olduğu yasal güvencelerin bilinmesi büyük önem taşımaktadır.
Kiracı Süre Bitince Kendiliğinden Çıkmak Zorunda Mıdır?
Uygulamada en sık yanlış bilinen konulardan biri budur.
Birçok kişi kira sözleşmesinde yazan sürenin dolmasıyla birlikte kiracının taşınmazı boşaltmak zorunda olduğunu düşünmektedir.
Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi kiracıyı bu konuda özel olarak korumaktadır.
Kanuna göre belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin sona ermesi tek başına tahliye sebebi değildir.
Kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla uzamış sayılır.
Dolayısıyla:
“Bir yıllık sözleşme bitti, çıkmanız gerekiyor.”
şeklindeki talepler çoğu durumda hukuken geçerli değildir.
Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?
Türk Borçlar Kanunu kiraya verene sınırsız tahliye hakkı tanımamıştır.
Kiracının tahliye edilebilmesi için kanunda belirtilen sebeplerden birinin bulunması gerekir.
Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:
- İhtiyaç nedeniyle tahliye,
- Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesi,
- Tahliye taahhüdü,
- Kira borcunun ödenmemesi,
- İki haklı ihtar,
- On yıllık uzama süresinin dolması,
- Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye.
Bu sebepler dışında yalnızca ev sahibinin istemesi tahliye için yeterli değildir.
Ev Sahibinin “Evi Satacağım” Demesi Tahliye Sebebi Midir?
Hayır.
Uygulamada kiracıların en çok karşılaştığı baskılardan biri budur.
Birçok ev sahibi:
“Evi satacağım, çıkmanız gerekiyor.”
şeklinde talepte bulunmaktadır.
Ancak Türk hukukunda taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca:
Satım sonrasında kira sözleşmesi yeni malik bakımından da devam eder.
Bu nedenle yalnızca satış kararı alınmış olması kiracının tahliye edilmesini gerektirmez.
Ev Satılırsa Kiracı Çıkmak Zorunda Mıdır?
Hayır.
Taşınmazın satılması halinde kira sözleşmesi kural olarak devam eder.
Yeni malik eski malikin yerine geçer.
Kiracı kira bedelini yeni malike ödemeye devam eder.
Ancak yeni malik belirli şartların bulunması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Bu nedenle satış ile tahliye aynı şey değildir.
Ev Sahibinin “Oğlum Oturacak” Demesi Yeterli Midir?
Hayır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir.
Kanuna göre;
- Ev sahibi,
- Eşi,
- Altsoyu,
- Üstsoyu,
- Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler,
için gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç bulunması halinde tahliye talep edilebilir.
Ancak yalnızca:
“Oğlum oturacak.”
demek yeterli değildir.
Bu ihtiyacın dava sırasında ispat edilmesi gerekir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İspat Yükü Kimdedir?
İspat yükü ev sahibindedir.
Ev sahibi;
- İhtiyacın gerçek olduğunu,
- Samimi olduğunu,
- Zorunlu olduğunu,
mahkemede ispat etmek zorundadır.
Yargıtay kararlarında ihtiyaç iddialarının ciddi şekilde incelendiği görülmektedir.
Bu nedenle her ihtiyaç iddiası tahliye sonucunu doğurmaz.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak kabul ettiği belgedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi bu kurumu düzenlemektedir.
Geçerli bir tahliye taahhüdü bulunuyorsa ev sahibi tahliye hakkı elde edebilir.
Ancak uygulamada her belge tahliye taahhüdü olarak kabul edilmemektedir.
Tahliye Taahhütnamesi Hangi Şartlarda Geçerlidir?
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için:
- Yazılı olması,
- Tahliye tarihinin belirli olması,
- Kiracı tarafından imzalanması,
- Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması,
gerekir.
Özellikle kira sözleşmesi ile aynı gün alınan tahliye taahhütleri uygulamada sıklıkla uyuşmazlık konusu olmaktadır.
Bu nedenle her tahliye taahhüdü doğrudan tahliye sonucunu doğurmaz.
Kiracı Haksız Tahliye Baskısı ile Karşılaşırsa Ne Yapabilir?
Uygulamada bazı ev sahipleri hukuki süreç yerine fiili baskı yöntemlerine başvurabilmektedir.
Örneğin:
- Sürekli arama,
- Tehdit,
- Rahatsız etme,
- Elektrik veya suyu kestirme girişimleri,
- Eve izinsiz girme,
gibi davranışlar görülebilmektedir.
Bu tür davranışlar hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.
Kiracı;
- Noter ihtarnamesi gönderebilir,
- Arabuluculuğa başvurabilir,
- Dava açabilir,
- Şartları varsa savcılığa başvurabilir.
Ev Sahibi Tahliye Davası Açarsa Kiracı Ne Yapmalıdır?
Tahliye davası açılması kiracının otomatik olarak taşınmazı boşaltması gerektiği anlamına gelmez.
Kiracı;
- Davaya cevap verebilir,
- Delil sunabilir,
- Tanık gösterebilir,
- İhtiyaç iddiasına itiraz edebilir,
- Tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu ileri sürebilir.
Bu nedenle dava açılması ile tahliye gerçekleşmesi arasında önemli bir hukuki süreç bulunmaktadır.
Tahliye Kararı Kesinleşmeden Ev Boşaltılmalı Mıdır?
Her somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.
Ancak uygulamada birçok kiracı dava açıldığını öğrendiğinde doğrudan taşınmazı boşaltmaktadır.
Oysa tahliye kararlarının hukuki sonuçları ve uygulanma süreçleri ayrıca değerlendirilmesi gereken teknik konulardır.
Bu nedenle dava sürecinde hukuki durumun dikkatle analiz edilmesi gerekir.
Yargıtay Uygulamasında Dikkat Edilen Hususlar
Yargıtay kararlarında özellikle şu konular önem taşımaktadır:
- İhtiyacın gerçek ve samimi olması,
- Tahliye taahhüdünün geçerliliği,
- Tahliye sebeplerinin kanunda yer alması,
- Tahliye davalarının süresinde açılması,
- Kiracının savunma haklarının korunması.
Bu nedenle tahliye davaları yalnızca ev sahibinin beyanlarına göre sonuçlandırılmamaktadır.
Kiracıların En Sık Yaptığı Hatalar
Uygulamada kiracılar tarafından yapılan başlıca hatalar şunlardır:
- Haklarını bilmeden evi boşaltmak,
- Tahliye taahhüdünü incelemeden kabul etmek,
- İhtarname ve dava tebligatlarını önemsememek,
- Tahliye sebeplerini araştırmamak,
- Yazılı delil oluşturmamak.
Bu hatalar ciddi hak kayıplarına neden olabilmektedir.
Sonuç
Türk kira hukukunda kiracılar önemli ölçüde yasal koruma altındadır. Ev sahibinin taşınmazı geri almak istemesi tek başına tahliye için yeterli değildir.
Tahliye ancak Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen sebeplerden birinin bulunması ve gerekli hukuki süreçlerin işletilmesi halinde mümkün olabilir.
Bu nedenle kiracılar açısından önemli olan husus, karşılaşılan her tahliye talebinin hukuken geçerli olup olmadığını değerlendirmek ve haklarını kullanmaktan vazgeçmemektir.
Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye, satış sonrası tahliye ve tahliye taahhüdüne dayalı süreçlerde hukuki durumun doğru analiz edilmesi büyük önem taşımaktadır.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.310
- Türk Borçlar Kanunu m.347
- Türk Borçlar Kanunu m.350
- Türk Borçlar Kanunu m.352
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları