MAL SAHİPLERİ İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (XIV)
Kiracının Taşınmaza Verdiği Zararlar ve Tazminat Sorumluluğu
Giriş
Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri kira süresi boyunca taşınmazın nasıl kullanıldığı ve kiracının taşınmaz üzerinde meydana gelen zararlardan hangi ölçüde sorumlu olduğudur. Özellikle uzun süreli kiralamalarda taşınmazın yıpranması, izinsiz değişiklikler yapılması, ortak alanlara zarar verilmesi veya kiralananın teslim alındığı durumdan farklı şekilde geri bırakılması ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.
Uygulamada mal sahipleri çoğu zaman şu sorularla karşı karşıya kalmaktadır:
- Kiracı duvarları kırmış, tazminat isteyebilir miyim?
- Mutfak dolaplarını değiştirmiş, eski hale getirmek zorunda mı?
- Evin boyasının eskimesi zarar sayılır mı?
- Taşınmazı harap halde bıraktıysa depozito yeterli olmazsa ne yapılabilir?
- Tahliye davası ile birlikte zararların tazmini de talep edilebilir mi?
Bu soruların cevapları Türk Borçlar Kanunu’nun kiracının özen borcunu düzenleyen hükümlerinde yer almaktadır.
Kanun kiracıyı taşınmazın mutlak koruyucusu haline getirmemiştir. Çünkü kiralanan bir taşınmazın zaman içerisinde doğal şekilde yıpranması kaçınılmazdır. Buna karşılık kiracıdan kaynaklanan olağan dışı zararlar bakımından sorumluluk öngörülmüştür.
Bu nedenle her bozulma zarar olarak kabul edilmediği gibi, her zarar da normal kullanım kapsamında değerlendirilemez.
Uyuşmazlıkların büyük kısmı da işte bu ayrımın doğru yapılamamasından kaynaklanmaktadır.
Kiracının Özenle Kullanma Borcu
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kiracının kiralananı özenle kullanma yükümlülüğünü düzenlemektedir.
Maddeye göre kiracı;
- Kiralananı sözleşmeye uygun kullanmak,
- Taşınmaza zarar vermemek,
- Komşulara gerekli saygıyı göstermek,
zorundadır.
Bu düzenleme kira ilişkisinin temel yükümlülüklerinden biridir.
Kira bedelinin ödenmesi kadar taşınmazın korunması da kiracının asli borçları arasında yer almaktadır.
Kiracı Her Türlü Zarardan Sorumlu Mudur?
Hayır.
Kanun kiracıyı taşınmazdaki her değişiklikten sorumlu tutmamaktadır.
Özellikle taşınmazın kullanılması sonucu zaman içerisinde ortaya çıkan doğal yıpranmalar kiracının sorumluluğunda değildir.
Örneğin;
- Boyanın zamanla solması,
- Parkelerde olağan kullanım izleri oluşması,
- Musluk contalarının eskimesi,
- Kapı kollarında kullanım kaynaklı aşınmalar,
genellikle olağan kullanım kapsamında değerlendirilmektedir.
Bu nedenle mal sahibi yalnızca taşınmazın eskidiğini ileri sürerek tazminat talep edemez.
Olağan Kullanım ile Hor Kullanım Arasındaki Fark
Uygulamada en fazla tartışılan konulardan biri budur.
Çünkü tazminat taleplerinin büyük kısmı bu ayrıma dayanmaktadır.
Olağan Kullanım
Taşınmazın kullanım amacı doğrultusunda ortaya çıkan doğal yıpranmalardır.
Örneğin:
- Duvar boyasının eskiyerek matlaşması,
- Parkelerde hafif çizikler oluşması,
- Pencerelerde normal aşınmalar meydana gelmesi,
olağan kullanım örnekleri arasında sayılmaktadır.
Bu zararlar için kiracıdan tazminat talep edilmesi mümkün değildir.
Hor Kullanım
Kiracının özensiz davranışları nedeniyle ortaya çıkan zararlar hor kullanım olarak değerlendirilmektedir.
Örneğin:
- Duvarların kırılması,
- Kapıların sökülmesi,
- Parkelerin ciddi şekilde tahrip edilmesi,
- Tesisatın zarar görmesi,
- Sabit yapı elemanlarının kullanılamaz hale getirilmesi,
hor kullanım kapsamında değerlendirilebilir.
Bu durumda kiracının tazminat sorumluluğu gündeme gelir.
Kiracının Yaptığı İzinsiz Tadilatlar
Kira ilişkisinde sık karşılaşılan sorunlardan biri de kiracının mal sahibinden izin almadan taşınmaz üzerinde değişiklik yapmasıdır.
Örneğin:
- Duvar kaldırılması,
- Oda bölünmesi,
- Mutfak dolaplarının değiştirilmesi,
- Sabit tesisatın yenilenmesi,
- Balkonun kapatılması,
gibi işlemler uygulamada sıklıkla görülmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesi bu konuda önem taşımaktadır.
Kanuna göre kiracı kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda yenilik ve değişiklik yapamaz.
İzinsiz Tadilat Her Zaman Tazminat Sebebi Midir?
Her zaman değil.
Ancak izinsiz tadilat nedeniyle mal sahibinin zarar görmesi halinde tazminat sorumluluğu doğabilir.
Özellikle taşınmazın eski haline getirilmesi için masraf yapılması gerekiyorsa bu masraflar kiracıdan talep edilebilir.
Bu nedenle tadilatın niteliği ve taşınmaz üzerindeki etkisi önem taşımaktadır.
Taşınmazın Eski Hale Getirilmesi Talep Edilebilir mi?
Evet.
Kiracının yaptığı değişikliklerin mal sahibinin onayı bulunmaksızın gerçekleştirilmesi halinde eski hale getirme talepleri gündeme gelebilir.
Örneğin:
- Yıkılan duvarın yeniden yapılması,
- Sökülen dolapların yerine takılması,
- Değiştirilen tesisatın eski haline getirilmesi,
talep edilebilir.
Bu durumda ortaya çıkan masraflar da kiracıdan istenebilir.
Zararın İspatı Nasıl Yapılır?
Mal sahibi zarar iddiasını ispat etmek zorundadır.
Bu nedenle uygulamada teslim anındaki durumun kayıt altına alınması büyük önem taşımaktadır.
Kullanılabilecek başlıca deliller:
- Teslim tutanakları,
- Fotoğraflar,
- Videolar,
- Tanık anlatımları,
- Ekspertiz raporları,
- Bilirkişi incelemeleri,
olarak sıralanabilir.
Özellikle kira başlangıcında düzenlenen teslim tutanakları ileride büyük önem kazanmaktadır.
Tahliye Sonrasında Delil Tespiti Yapılabilir mi?
Evet.
Taşınmazın zarar gördüğü düşünülüyorsa mahkemeden delil tespiti talep edilebilir.
Delil tespiti sayesinde:
- Zararın boyutu,
- Onarım bedeli,
- Eski hale getirme maliyeti,
bilirkişi marifetiyle belirlenebilir.
Bu yöntem ileride açılacak tazminat davalarında önemli avantaj sağlamaktadır.
Depozito Zararlara Mahsup Edilebilir mi?
Belirli şartlarda evet.
Kiracının sorumlu olduğu zararların bulunması halinde güvence bedelinin bu zararlarla ilişkilendirilmesi gündeme gelebilir.
Ancak mal sahibinin tek taraflı ve keyfi şekilde hareket etmesi mümkün değildir.
Gerçek zararın ortaya konulması gerekir.
Bu nedenle zarar ile depozito arasındaki ilişki çoğu zaman ayrı bir uyuşmazlık konusu haline gelmektedir.
Tahliye ve Tazminat Birlikte Talep Edilebilir mi?
Evet.
Kiralananın kötü kullanılması bazı durumlarda yalnızca tazminat değil, tahliye sonucunu da doğurabilir.
Özellikle TBK m.316 kapsamında kiracının yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal etmesi halinde;
- Tahliye,
- Zararların giderilmesi,
- Eski hale getirme masrafları,
aynı uyuşmazlık içerisinde gündeme gelebilir.
Bu nedenle kötü kullanım yalnızca maddi zarar meselesi değildir.
Yargıtay Uygulamasında Dikkat Edilen Hususlar
Yargıtay kararlarında özellikle şu konular üzerinde durulmaktadır:
- Olağan kullanım ile hor kullanım ayrımı,
- Zararın gerçekten kiracıdan kaynaklanıp kaynaklanmadığı,
- Zarar miktarının ispatı,
- Teslim tarihindeki durum,
- Bilirkişi incelemeleri.
Bu nedenle zarar iddialarında somut deliller büyük önem taşımaktadır.
Mal Sahiplerinin En Sık Yaptığı Hatalar
Uygulamada şu hatalar sıklıkla görülmektedir:
- Teslim tutanağı düzenlememek,
- Kira başlangıcında fotoğraf çekmemek,
- Zararı belgelememek,
- Doğal yıpranmayı zarar sanmak,
- Bilirkişi incelemesi yaptırmadan talepte bulunmak.
Bu hatalar ileride açılacak davalarda ispat güçlüğü yaratabilmektedir.
Sonuç
Kiracının taşınmaza verdiği zararlar kira hukukunun en önemli uyuşmazlık alanlarından biridir. Ancak her yıpranma zarar anlamına gelmez.
Türk Borçlar Kanunu kiracıyı olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalardan sorumlu tutmazken, özensiz kullanım ve hor kullanım sonucu ortaya çıkan zararlar bakımından sorumluluk öngörmektedir.
Özellikle izinsiz tadilatlar, taşınmazın tahrip edilmesi ve eski hale getirme gerektiren değişiklikler mal sahibi açısından önemli haklar doğurmaktadır.
Bu nedenle uyuşmazlıklarda asıl mesele zararın varlığı kadar, bu zararın kiracıdan kaynaklandığının ve miktarının doğru şekilde ispat edilebilmesidir.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.316
- Türk Borçlar Kanunu m.321
- Türk Borçlar Kanunu m.334
- Türk Borçlar Kanunu m.341-342
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları