MAL SAHİPLERİ İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (VII)
Kiracının Kirayı Sürekli Geç Ödemesi İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Hakkı Doğurur Mu?
Giriş
Konut ve çatılı işyeri kiralarında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kiracının kira bedelini hiç ödememesi değil, sürekli olarak geç ödemesidir.
Uygulamada birçok kiracı kira bedelini aylarca ödememek yerine, mal sahibinin ihtarından sonra veya gecikmeli şekilde ödemeyi tercih etmektedir. Bu nedenle mal sahipleri çoğu zaman şu soruyla karşı karşıya kalmaktadır:
“Kiracı sonunda ödüyor ama her ay geciktiriyor. Bu durum tahliye sebebi oluşturur mu?”
Türk Borçlar Kanunu bu soruya belirli şartlar altında “evet” cevabını vermektedir.
Kanun koyucu kira ilişkisinin yalnızca kira bedelinin ödenmesine değil, düzenli ve öngörülebilir şekilde yürütülmesine de önem vermiştir. Çünkü kira bedelinin sürekli gecikmeli ödenmesi, mal sahibinin ekonomik planlamasını bozmakta ve kira sözleşmesinin sağlıklı şekilde devam etmesini engelleyebilmektedir.
Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” kurumu düzenlenmiştir.
Bu kurum uygulamada son derece önemli olmakla birlikte, aynı zamanda en fazla yanlış kullanılan tahliye sebeplerinden biridir. Birçok mal sahibi iki ihtar gönderdiği için tahliye hakkı kazandığını düşünmekte, ancak davalar usul eksiklikleri nedeniyle reddedilmektedir.
Bu nedenle iki haklı ihtar nedeniyle tahliye kurumunun şartlarının ayrıntılı şekilde bilinmesi gerekir.
İki Haklı İhtar Kurumunun Kanuni Dayanağı
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi şu düzenlemeyi içermektedir:
“Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Bu hükümden anlaşılacağı üzere iki haklı ihtar nedeniyle tahliye;
- Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi,
- Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtarın oluşması,
- Süresinde dava açılması,
şartlarına bağlıdır.
Kanun burada kiracının tamamen borçlu kalmasını aramamaktadır.
Kiracının sonradan ödeme yapmış olması da bazı durumlarda tahliye hakkının doğmasına engel olmayabilir.
İki Haklı İhtarın Amacı Nedir?
Bu düzenlemenin amacı kira ilişkisinin düzenli şekilde sürdürülmesini sağlamaktır.
Kanun koyucu yalnızca hiç ödeme yapmayan kiracıyı değil, sürekli gecikmeli ödeme yapan kiracıyı da belirli ölçüde sorumlu tutmaktadır.
Çünkü kira sözleşmesi devamlı borç ilişkisi doğuran bir sözleşmedir.
Kiraya veren kira gelirine güvenerek;
- Kredi ödemesi yapabilir,
- Aidat ödeyebilir,
- Vergi yükümlülüklerini yerine getirebilir.
Bu nedenle kira bedelinin sürekli gecikmesi sözleşmenin dengesini bozabilmektedir.
İki haklı ihtar kurumu da bu dengeyi korumayı amaçlamaktadır.
Haklı İhtar Nedir?
Kanunda her ihtarın haklı ihtar sayılacağı yönünde bir düzenleme bulunmamaktadır.
Bu nedenle öncelikle “haklı ihtar” kavramının anlaşılması gerekir.
Bir ihtarın haklı sayılabilmesi için;
- Muaccel hale gelmiş bir kira borcu bulunmalıdır.
- Kiracı kira bedelini süresinde ödememiş olmalıdır.
- İhtarın gönderildiği tarihte borç gerçekten mevcut olmalıdır.
Eğer kiracının borcu yoksa veya kira bedeli henüz muaccel hale gelmemişse gönderilen ihtar haklı ihtar olarak kabul edilmez.
Dolayısıyla yalnızca noterden ihtar göndermek tahliye hakkı doğurmaz.
Önemli olan ihtarın dayandığı kira borcunun hukuken mevcut olmasıdır.
Aynı Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Şartı
Kanun özellikle aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtarın oluşmasını aramaktadır.
Bu şart uygulamada çok önemlidir.
Örneğin kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01.01.2025 ise kira yılı 01.01.2025 – 31.12.2025 dönemidir.
Bu süre içerisinde iki ayrı haklı ihtarın oluşması gerekir.
Bir ihtarın bir kira yılında, diğerinin farklı kira yılında olması halinde tahliye hakkı doğmayabilir.
Bu nedenle kira yılı hesabı tahliye davalarında kritik öneme sahiptir.
Kiracı Sonradan Borcu Öderse Ne Olur?
Bu soru uygulamada en sık sorulan sorulardan biridir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye bakımından kiracının sonradan ödeme yapmış olması her zaman tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.
Çünkü burada önemli olan husus, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle haklı ihtara sebebiyet vermesidir.
Başka bir ifadeyle;
- Kiracı gecikmiştir.
- Mal sahibi haklı şekilde ihtar göndermiştir.
- Kiracı sonradan ödeme yapmıştır.
Bu durumda haklı ihtarın varlığı devam edebilir.
Nitekim Yargıtay uygulamasında da birçok karar bu yöndedir.
İhtarların Noterden Gönderilmesi Zorunlu Mudur?
Kanun noter şartı aramamaktadır.
Ancak uygulamada ispat kolaylığı bakımından noter ihtarnamesi tercih edilmektedir.
Çünkü ileride açılacak tahliye davasında;
- İhtarın gönderildiği,
- Kiracıya ulaştığı,
- İçeriğinin ne olduğu,
ispat edilmek zorundadır.
Bu nedenle noter ihtarı uygulamada en güvenli yöntem olarak kabul edilmektedir.
İki Haklı İhtar Sonrasında Dava Ne Zaman Açılmalıdır?
Bu konu uygulamada çok sayıda hak kaybına neden olmaktadır.
Kanuna göre kiraya veren;
Kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde
tahliye davası açmalıdır.
Bu süre hak düşürücü niteliktedir.
Dolayısıyla iki haklı ihtar oluşmuş olsa bile süresinde dava açılmazsa tahliye hakkı kaybedilebilir.
Bu nedenle yalnızca ihtarların gönderilmiş olması yeterli değildir.
Dava açma süresinin de dikkatle takip edilmesi gerekir.
İcra Takibi Yerine İki Haklı İhtar Kullanılabilir mi?
Evet.
Kiraya veren bazı durumlarda kira borcu nedeniyle doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatmak yerine iki haklı ihtar sistemini tercih edebilir.
Hangi yöntemin daha avantajlı olduğu ise somut olayın özelliklerine göre değişmektedir.
Bazı dosyalarda kira borcuna dayalı takip daha hızlı sonuç verirken, bazı dosyalarda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye daha güçlü bir hukuki zemin oluşturabilmektedir.
Bu nedenle olay bazında değerlendirme yapılması gerekir.
Yargıtay Uygulamasında En Sık Yapılan Hatalar
Yargıtay kararlarında en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
- Borç bulunmadığı halde ihtar gönderilmesi,
- İhtarların aynı kira yılı içerisinde olmaması,
- Kira yılının yanlış hesaplanması,
- Dava açma süresinin kaçırılması,
- İhtarların ispat edilememesi.
Bu tür hatalar tahliye davalarının reddine neden olabilmektedir.
İki Haklı İhtar ile Kira Borcu Nedeniyle Tahliye Arasındaki Fark
Bu iki kurum uygulamada sıklıkla karıştırılmaktadır.
Kira borcu nedeniyle tahliyede TBK m.315 uygulanır.
Burada kiracıya süre verilir ve ödeme yapılmazsa tahliye gündeme gelir.
İki haklı ihtarda ise kiracının sonradan ödeme yapmış olması mümkündür.
Tahliye hakkının dayanağı ödeme yapılmaması değil, kira ilişkisinin sürekli şekilde düzensiz hale getirilmesidir.
Bu nedenle iki kurumun hukuki niteliği farklıdır.
Sonuç
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye kurumu, Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya vereni koruyan önemli düzenlemelerinden biridir.
Bu sistem sayesinde kiraya veren yalnızca hiç ödeme yapmayan kiracıya karşı değil, sürekli geç ödeme yapan kiracıya karşı da belirli şartlar altında tahliye hakkı elde edebilmektedir.
Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için;
- Gerçek kira borcunun bulunması,
- Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtarın oluşması,
- Süresinde dava açılması,
gerekmektedir.
Uygulamada birçok tahliye davası kiracının haklı olmasından değil, kira yılının yanlış hesaplanması veya dava süresinin kaçırılması nedeniyle reddedilmektedir.
Bu nedenle iki haklı ihtar kurumu yalnızca ihtar göndermekten ibaret olmayıp, dikkatli şekilde yürütülmesi gereken teknik bir tahliye sebebidir.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.352/2
- Türk Borçlar Kanunu m.315
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları