MAL SAHİPLERİ İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (XIII)
Eksik Kira Ödemeleri, Kira Farkı Alacakları ve İspat Sorunları
Giriş
Kira hukukunda uyuşmazlıkların önemli bir kısmı kiracının hiç ödeme yapmamasından değil, eksik ödeme yapmasından kaynaklanmaktadır. Özellikle uzun süre devam eden kira ilişkilerinde taraflar arasında kira artış oranları, ek ödemeler, ortak giderler veya güncellenen kira bedelleri konusunda anlaşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
Uygulamada birçok mal sahibi şu durumlarla karşılaşmaktadır:
- Kiracı kira bedelinin bir kısmını ödemektedir.
- Kiracı eski kira bedeli üzerinden ödeme yapmaya devam etmektedir.
- Taraflar kira artış oranı konusunda anlaşamamaktadır.
- Ödemeler banka yerine elden yapılmaktadır.
- Kira farkı alacağının nasıl talep edileceği bilinmemektedir.
Bu tür uyuşmazlıklarda yalnızca kira alacağının varlığı değil, bu alacağın nasıl ispat edileceği de büyük önem taşımaktadır.
Nitekim birçok dosyada mal sahibinin haklı olup olmadığı değil, alacağını yeterli delille ispat edip edemediği belirleyici olmaktadır.
Özellikle kira hukukunda ispat sorunu, davanın sonucunu doğrudan etkileyen en önemli unsurlardan biridir.
Bu nedenle eksik kira ödemeleri, kira farkı alacakları ve ödeme şekline ilişkin ispat kurallarının doğru anlaşılması gerekir.
Eksik Kira Ödemesi Ne Anlama Gelir?
Eksik kira ödemesi, kiracının sözleşme veya kanun gereğince ödemesi gereken kira bedelinin tamamını değil yalnızca bir kısmını ödemesidir.
Örneğin;
- Kira bedeli 20.000 TL iken 15.000 TL ödenmesi,
- Artış sonrası oluşan yeni kira bedelinin kabul edilmemesi,
- Kiranın belirli bölümünün sürekli eksik yatırılması,
eksik ödeme örnekleridir.
Bu durumda kiracının ödeme yapmış olması, kalan borcun ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Eksik kalan kısım bakımından borç devam eder.
Eksik Kira Ödemesi Tahliye Sebebi Oluşturur Mu?
Belirli şartlarda evet.
Türk Borçlar Kanunu m.315 uyarınca kira bedelinin hiç ödenmemesi ile eksik ödenmesi arasında temel sonuç bakımından önemli bir fark bulunmamaktadır.
Çünkü kiracının asli yükümlülüğü kira bedelini tam ve zamanında ödemektir.
Eksik ödeme yapılması halinde de kiraya veren;
- Yazılı ihtar gönderebilir,
- Süre verebilir,
- Tahliye sürecini başlatabilir.
Ancak her olayın kendi şartları içerisinde değerlendirilmesi gerekir.
Özellikle eksikliğin miktarı ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın niteliği önem taşımaktadır.
Eksik Ödeme Her Zaman Tahliye Sonucu Doğurur Mu?
Hayır.
Eksik ödeme nedeniyle tahliye hakkının doğabilmesi için kanuni prosedürlerin takip edilmesi gerekir.
Mal sahibinin doğrudan;
“Eksik ödeme yaptın, çık.”
şeklinde hareket etmesi mümkün değildir.
Türk Borçlar Kanunu kiracıya belirli korumalar sağlamaktadır.
Bu nedenle eksik ödeme ile tahliye arasında doğrudan ve otomatik bir ilişki bulunmamaktadır.
Kira Farkı Alacağı Nedir?
Uygulamada en sık karşılaşılan alacak türlerinden biri kira farkı alacağıdır.
Kira farkı alacağı;
ödenmesi gereken kira bedeli ile fiilen ödenen kira bedeli arasındaki farkı ifade etmektedir.
Örneğin:
- Kira bedeli 25.000 TL,
- Ödenen tutar 18.000 TL,
ise aylık 7.000 TL kira farkı alacağı ortaya çıkabilir.
Bu alacaklar zaman içerisinde ciddi rakamlara ulaşabilmektedir.
Kira Farkı Alacağı Nasıl Talep Edilir?
Kira farkı alacakları çeşitli yollarla talep edilebilir.
Bunlardan başlıcaları:
- İhtarname gönderilmesi,
- İcra takibi başlatılması,
- Alacak davası açılması,
şeklindedir.
Hangi yöntemin tercih edileceği somut olayın özelliklerine göre değişmektedir.
Özellikle kira sözleşmesinin içeriği ve ödeme kayıtları önem taşımaktadır.
Kira Farkı Alacağında İspat Yükü Kime Aittir?
Genel hukuk kuralı gereğince iddiasını ileri süren taraf bunu ispat etmek zorundadır.
Dolayısıyla mal sahibi;
- Gerçek kira bedelini,
- Eksik ödeme yapıldığını,
- Fark alacağının miktarını,
ortaya koymalıdır.
Bu nedenle kira farkı uyuşmazlıklarında delil sistemi büyük önem taşımaktadır.
Banka Ödemeleri Neden Önemlidir?
Son yıllarda kira uyuşmazlıklarında en güçlü delillerden biri banka kayıtlarıdır.
Banka yoluyla yapılan ödemelerde;
- Tarih,
- Tutar,
- Gönderen kişi,
kolaylıkla tespit edilebilmektedir.
Bu nedenle banka kayıtları kira alacağının ispatında büyük avantaj sağlamaktadır.
Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde banka dekontları çoğu zaman temel delil niteliğindedir.
Kira Bedelinin Elden Ödenmesi Hangi Sorunları Doğurur?
Uygulamada birçok uyuşmazlığın kaynağı budur.
Kiracı:
“Ödedim.”
demekte,
mal sahibi ise:
“Ödemedi.”
iddiasında bulunmaktadır.
Ödemenin elden yapılması halinde ispat sorunu ortaya çıkmaktadır.
Çünkü banka kayıtları gibi objektif deliller bulunmamaktadır.
Bu nedenle;
- Makbuz,
- Yazılı belge,
- İmza karşılığı teslim tutanağı,
gibi kayıtlar önem kazanmaktadır.
Elden Ödeme Yapılması Yasak Mıdır?
Her durumda yasak değildir.
Ancak ispat bakımından ciddi riskler doğurur.
Özellikle uzun yıllar devam eden kira ilişkilerinde tarafların yalnızca sözlü güven ilişkisiyle hareket etmeleri ileride önemli uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.
Bu nedenle uygulamada banka aracılığıyla ödeme yapılması en güvenli yöntem olarak kabul edilmektedir.
Kiracı “Ödedim” Derse Ne Olur?
Borcun ödendiğini ileri süren taraf bunu ispat etmekle yükümlüdür.
Bu nedenle kiracının;
- Dekont,
- Makbuz,
- Yazılı belge,
sunması gerekebilir.
Özellikle yüksek tutarlı kira ilişkilerinde ödeme ispatı büyük önem taşımaktadır.
Kira Artışı Konusunda Uyuşmazlık Varsa Ne Olur?
Bazı durumlarda kiracı artış oranını kabul etmemekte ve eski kira bedelini ödemeye devam etmektedir.
Bu durumda eksik ödeme sorunu ortaya çıkabilir.
Ancak burada öncelikle gerçek kira bedelinin ne olduğunun belirlenmesi gerekir.
Bu nedenle kira tespit davaları ve kira farkı alacakları çoğu zaman birbirleriyle bağlantılı hale gelmektedir.
İcra Takibi ile Kira Farkı Talep Edilebilir mi?
Evet.
Kira farkı alacakları icra takibine konu edilebilir.
Ancak takip öncesinde alacağın hukuki dayanağının açık şekilde belirlenmesi gerekir.
Aksi halde itiraz ve dava süreçleri ortaya çıkabilir.
Bu nedenle takip stratejisinin doğru belirlenmesi önemlidir.
Yargıtay Uygulamasında Dikkat Edilen Hususlar
Yargıtay kararlarında özellikle şu hususlar öne çıkmaktadır:
- Gerçek kira bedelinin tespiti,
- Ödeme belgeleri,
- Elden ödeme iddialarının ispatı,
- Banka kayıtları,
- Tarafların yazılı delilleri.
Bu nedenle kira alacağı uyuşmazlıklarında ispat sistemi çoğu zaman davanın kaderini belirlemektedir.
Mal Sahiplerinin En Sık Yaptığı Hatalar
Uygulamada şu hatalar sık görülmektedir:
- Elden ödeme kabul edilmesi,
- Makbuz düzenlenmemesi,
- Kira farklarının yıllarca takip edilmemesi,
- Yazılı delil oluşturulmaması,
- Eksik ödemelere rağmen sessiz kalınması.
Bu hatalar ileride ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Sonuç
Eksik kira ödemeleri kira hukukunda en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Kiracının ödeme yapıyor olması her zaman borcun sona erdiği anlamına gelmez.
Ödenmesi gereken kira bedeli ile fiilen ödenen tutar arasında fark bulunması halinde kira farkı alacağı ortaya çıkabilir ve bu alacak çeşitli hukuki yollarla talep edilebilir.
Ancak uygulamada asıl sorun çoğu zaman alacağın varlığından değil, ispatından kaynaklanmaktadır.
Özellikle elden yapılan ödemeler, eksik belge kullanımı ve kayıt tutulmaması mal sahipleri açısından ciddi riskler yaratmaktadır.
Bu nedenle kira ilişkilerinde yalnızca ödeme alınması değil, ödemenin ispat edilebilir şekilde kayıt altına alınması da büyük önem taşımaktadır.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.313
- Türk Borçlar Kanunu m.315
- Türk Borçlar Kanunu m.344
- Türk Borçlar Kanunu m.345
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- İcra ve İflas Kanunu
- Yerleşik Yargıtay uygulamaları