MAL SAHİPLERİ İÇİN GAYRİMENKUL HUKUKU SERİSİ (I)

Mal Sahibi Hangi Hukuki Sebeplerle Kiracının Tahliyesini Talep Edebilir?

Giriş

Konut ve çatılı işyeri kiralarında en çok yanlış bilinen konulardan biri, mal sahibinin kiracıyı dilediği zaman tahliye ettirebileceği düşüncesidir. Bunun tam tersi olarak, kiracının hiçbir şekilde tahliye edilemeyeceği yönünde de yaygın bir kanaat bulunmaktadır. Oysa Türk Borçlar Kanunu, kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkiyi iki tarafın menfaatlerini dengeleyen özel hükümlerle düzenlemiştir.

Bu sistemde kiraya verenin tahliye hakkı vardır; ancak bu hak sınırsız değildir. Mal sahibi, yalnızca taşınmazın maliki olduğu için kira sözleşmesini istediği anda sona erdiremez. Buna karşılık kiracı da kanunda öngörülen şartların oluşması halinde tahliye edilmekten tamamen korunmuş değildir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri esas olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 347 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Bu hükümler incelendiğinde, kiraya verenin tahliye talebinde bulunabileceği hallerin belirli hukuki sebeplere bağlandığı görülmektedir. Bu nedenle tahliye sürecinde asıl mesele, mal sahibinin tahliye istemekte haklı olup olmamasından önce, bu talebin kanundaki hangi sebebe dayandırıldığıdır.

Tahliye Sebeplerinin Kanuni Çerçevesi

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya verenin tahliye talebinde bulunabileceği başlıca sebepler şunlardır:

İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, on yıllık uzama süresi sonunda tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve kiracının sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle tahliye.

Bu sebeplerin her biri farklı şartlara tabidir. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı gerekirken; tahliye taahhüdüne dayalı tahliyede, yazılı ve geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması gerekir. Kira borcunun ödenmemesi halinde ise Türk Borçlar Kanunu m.315 kapsamında kiracıya süre verilmesi ve bu süreye rağmen ödeme yapılmaması önem taşır.

Dolayısıyla mal sahibinin tahliye hakkını kullanırken yaptığı en büyük hata, bütün tahliye sebeplerinin aynı usule tabi olduğunu düşünmesidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu m.350 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde tahliye davası açabilir. Ancak burada yalnızca ihtiyaç iddiasında bulunmak yeterli değildir. Uygulamada mahkemeler, ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını incelemektedir.

Örneğin mal sahibinin gerçekten taşınmaza yerleşme ihtiyacının bulunması, çocuğunun evlenecek olması, mevcut konutun sağlık veya ailevi sebeplerle yetersiz kalması gibi durumlar ihtiyaç iddiasını destekleyebilir. Buna karşılık yalnızca kirayı artırmak amacıyla açıldığı anlaşılan davalarda tahliye talebi reddedilebilir.

Yeni Malikin Tahliye Hakkı

Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu m.310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Ancak TBK m.351 yeni malike özel bir tahliye hakkı tanımıştır.

Yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyaç bulunması halinde kiracıya karşı tahliye süreci başlatabilir. Bunun için taşınmazın edinilmesinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması ve altı ay sonra dava açılması gerekir. Sürelerin kaçırılması, haklı bir ihtiyaç olsa dahi davanın reddine yol açabilir.

On Yıllık Uzama Süresi

Türk Borçlar Kanunu m.347 uyarınca belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, kural olarak yalnızca sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kira ilişkisini sona erdiremez.

Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada önemli olan husus, on yıllık sürenin toplam kira süresi değil, uzama süresi olarak hesaplanmasıdır.

Tahliye Taahhüdü, Kira Borcu ve İki Haklı İhtar

Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi halinde, TBK m.352 uyarınca kiraya veren belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluna başvurarak veya dava açarak tahliye talep edebilir. Ancak taahhüdün kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması, yazılı olması ve tahliye tarihinin belirli bulunması gerekir.

Kiracının kira borcunu ödememesi halinde TBK m.315 devreye girer. Kiraya veren, kiracıya en az otuz günlük süre vererek ödeme yapılmasını ihtar eder. Bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshi ve tahliye gündeme gelebilir.

Kiracının kira bedelini sürekli geç ödemesi halinde ise TBK m.352/2 kapsamında iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılması mümkündür. Bunun için aynı kira yılı içinde iki haklı ihtarın gönderilmiş olması ve dava süresinin kaçırılmaması gerekir.

Sonuç

Mal sahibinin tahliye hakkı, Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıntılı şekilde düzenlenmiş bir haktır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi yalnızca tahliye sebebinin mevcut olmasına değil, aynı zamanda doğru usulün izlenmesine bağlıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin tahliye hakkı, on yıllık uzama süresi, tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi ve iki haklı ihtar gibi sebeplerin her biri farklı şartlara sahiptir. Bu nedenle mal sahiplerinin tahliye sürecinde en çok dikkat etmesi gereken husus, somut olaya uygun tahliye sebebinin doğru belirlenmesi ve kanuni sürelerin eksiksiz takip edilmesidir.

Uygulamada birçok tahliye davası, mal sahibinin haksız olmasından değil; yanlış sebebe dayanılması, ihtarın eksik düzenlenmesi veya sürenin kaçırılması nedeniyle kaybedilmektedir. Bu nedenle tahliye sürecinde haklı olmak kadar, hakkı doğru yöntemle kullanmak da önemlidir.

Kaynaklar

• Türk Borçlar Kanunu m.310
• Türk Borçlar Kanunu m.315
• Türk Borçlar Kanunu m.347
• Türk Borçlar Kanunu m.350
• Türk Borçlar Kanunu m.351
• Türk Borçlar Kanunu m.352
• Yerleşik Yargıtay uygulamaları